事件：公司公布2020 年报，营收65.65 亿元，同比上升80.18%，归母净利润7.70亿元，同比上升27.04%；公布2021 年一季度签约数据，共计签约金额48.17 亿，签约面积4.62 万方，签约单价10.42 万/平， 相比2020 年四季度，签约金额是44.57亿，签约面积是6.29 万方，签约单价是7.09 万/平。

    　　核心项目进入收获期、签约金额季度环比增长8%、签约单价环比大幅增长47%：公司2021Q1 环比2020Q4，金额增长8%、单价却大幅增长47%，两个季度累计签约近92.74 亿，主要得益于露香园（地区）进入集中签约期。

    　　2020 年度业绩表现符合预期、单季度盈利表现大超预期：公司2020 年营收65.65 亿元，同比上升80.18%，归母净利润7.70 亿元，同比上升27.04%， Q4 单季度公司实现营收63.83 亿元，环比Q3 单季度增长16605.08%，Q4 单季度收入占全年收入的97.23%；Q4 单季度归母净利润4.78 亿元，环比Q3 单季度增长217.81%，占全年归母净利润的62.13%。公司2020 年实现销售金额105.58 亿、面积43.98 万方；地产业务实现营收65.07 亿元，同比增加83%，露香园部分地块、朱家角等多个项目取得交付许可或竣工交付是公司地产业务收入大幅增长的原因财务指标稳健、在手现金充裕、投资收益大增：1）三道红线均未踩线，在手现金充裕、为后续扩张预留空间：公司剔除合同负债的负债率63.1%，净负债率38.04%，现金短债比1.3，公司2020 年末在手现金182.4 亿，较去年增长142 亿，较低负债率为后续扩张奠定基础。公司2020 年新增土储104.32 亩，长三角一体化发展战略布局持续推进；2）净利率11.72%同比下降5.79 个pct：公司2020 年结算净利率11.72%，期间费用占比6.83%，较去年同期提升2.39 个pct，主要由于房地产销售费用和利息支出增加所致；3）Q4 单季度盈利环比增速快；4）减持金融资产致投资收益增加：公司投资收益7.03 亿比去年3.38 亿同比增加108.19%，主要是减持西部证券股票及联营企业贡献的投资收益增加所致。

    　　紧跟政策，重点发展上海五大新城业务：2021 年3 月，上海出台《关于本市“十四五”

    　　加快推进新城规划建设工作的实施意见》，加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城规划建设。公司积极关注五个新城规划建设方面投资机会：从开发竣工商品房项目看，青浦、松江在建项目计容建筑面积分别为14.59 万方、7.8 万方。公司将积极关注上海中心城区旧改、保障房及长三角一体化等优势领域投资机会，期内黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP 项目按既定计划实施。

    　　投资建议：公司连续两季度高签约，累计签约近百亿，随着2021 年高毛利项目持续入市、签约和结算，以及公司有望紧跟政策重点发展五大新城业务，公司业绩有望得到支撑，预计2021-2023 年公司净利润分别为16.14 亿、21.96 亿、32.20 亿，对应EPS为0.64、0.87、1.27 元/股，对应PE 为7.96X、5.85X、3.99X。

    　　风险提示：地产业务结算不及预期、投资收益不及预期、核心项目签约交付不及预期、新城开发政策不及预期