投资亮点

    　　京内资源价值高，可售资源超百亿。公司是一家专注于科技园区开发的北京地方国企，目前在手开发项目储备约182 万平米，主要分布在北京（32%）、天津（39%）和朔州（29%）。公司京内主要开发项目为酒仙桥区域的电子城IT 产业园和国际电子总部，剩余未竣工建面分别为18 万平米和37 万平米，估计可售货值超过100 亿元。

    　　出租业务提升空间大，财务稳健现金多。公司现有14.3 万平米自持物业，年租金收入1.4 亿元，我们预计远期年租金收入将超过3亿元，净利润贡献超1 亿元，对应潜在估值约25 亿元（以行业25xP/E 测算）。同时，公司1 季度末处于净现金状态，在手现金24.4亿元，现金市值比37%，为我们覆盖A 股上市地产公司中最高。

    　　外界多元化合作有望提升区域价值。公司近期频频与外界建立合作关系，比如引入五八网络及创业黑马科技成立北京科创公司、与中影影院建立战略合作关系等，我们认为，此类举措将吸引广大的创新类企业入驻公司产业园区，优化自持物业出租率，公司园区整体价值有望进一步提升。

    　　非公开增发获批；激励提升有空间。公司24 亿元非公开发行于近期获得了证监会核准批复，发行价格9.8 元/股，为2009 年上市以来的首次股权融资，如若发行成功，将充实公司资金实力，帮助公司实现跨越式发展。同时，我们也注意到公司高管2015 年平均薪酬仅约46 万元，较北京国资委旗下其他上市房企高管薪酬有较大差距，未来如若能够逐步实现薪酬市场化，将有助于公司运营效率进一步提升。

    　　财务预测

    　　我们估计，公司2016/17 年将分别实现收入20.2/24.6 亿元，同比增速分别为16.2%/21.4%；实现净利润6.0/7.5 亿元，对应每股收益1.04/1.30 元（ 增发摊薄前）， 同比增速分别为15.9%/25.1%。我们估计公司2016 年净资产值近110 亿元，其中京内项目贡献约68 亿元。

    　　估值与建议

    　　公司目前股价对应2016/17 年市盈率分别为10.9/8.7 倍，较NAV折让40%。公司资源价值高，我们首次覆盖予以公司“推荐”评级，给予目标价14 元，对应NAV 折让25%，对应当前股价上涨空间23.9%。

    　　风险

    　　宏观经济超预期下行，导致产业园区需求下滑。