投资要点：

    事件：公司发布2018 年年度报告，公司2018 年实现营业收入22.3 亿元，同比增长4.7%，实现归属母公司股东的净利润4.1 亿元，同比下降19.4%。

    营收持续稳健，地产业务毛利率仍处高位。2018 年公司房地产业务毛利率达64.5%，同比增长2.6%，持续维持在高位水平。分产品来看，地产销售毛利率高达73.7%，成为支撑公司高毛利的主要力量。新型科技服务受前期投入费用较高的原因，营业成本增幅明显，毛利率同比下滑13.0%。分地区来看，北京地区的营收和毛利优势依然明显，在总体营收中的贡献占84%，毛利率达72.3%；天津地区发力明显，受益于北京业务的辐射效应与大客户营销策略，营收同比增长477.5%。

    土地储备资源丰厚，支撑未来业绩增长。2018 年公司实现地产销售收入17.4 亿元，同比增长3.6%，销售面积16.1 万方，同比增长11.8%。公司2018 年完成开发投资额47.4 亿元，新增土储75.7 万方，拿地态势积极。伴随着土地储备扩张，公司土地资源支付现金增加，经营性现金流下滑明显，下降幅度达855%。考虑到未来公司丰裕的土储与可售土地资源，未来现金流或将得以改善。

    科技服务转型深入，融资能力同步增强。公司专注科技产业园区的开发、运营和服务，积极推进“产城一体化”和科技教育业务，成为公司新的经营亮点。2018 年公司实现开复工面积91.2 万方，电子城园区增量效果显著。同时，免税政策的推出降低公司的经营成本，政府扶持政策力度加大，当年新增补助金额达0.7 亿元。融资方面，公司相继完成 “国金-电子物业租金资产支持专项计划”、中期票据发行，厦门电子城项目取得3 亿元的银行授信额度，有效满足了公司的资金需求，巩固项目建设成果。

    持续推进全国化战略布局，积极发挥协同效应。公司不断落实“立足北京、辐射全国”的发展战略，在有序推动北京区域创新产业园区建设的同时，积极推进天津、厦门、昆明、南京、朔州等地电子城项目，拓展优质物业资源，完善华北、华南、西南、华东区域布局，2018 年“电子城南京国际数码港”项目取得实质性进展，为公司培育新的利润增长点。

    盈利预测与投资评级：我们上调公司业绩预期，预计公司2019 年-2021年实现营业收入分别为47.0 亿元、65.3 亿元、86.7 亿元；归母净利润分别为7.6 亿元、12.6 亿元和15.8 亿元；EPS 分别为0.68 元、1.13 元和1.41 元，对应PE 分别为8.7X、5.2X 和4.1X。维持“推荐”评级。

    风险提示：1、科技服务业务盈利不及预期；2、经营现金流持续趋于紧张。