2018 年营业收入持续上涨，京外区域贡献加强。公司2018 年营业总收入22.34 亿元，同比增加4.71%，其中房产营业收入17.39 亿元，同比增加3.58%；新型科技服务收入4.12 亿元，同比增加9.78%，占比18.55%，较2017 年占比增加0.86 个百分点；文化传媒收入0.72 亿元，同比增加4.95%。从收入的区域分布来看，北京市营业收入18.86 亿元，同比下降1.2%，占比84.82%，较2017 年占比下降5.08 个百分点；天津市贡献营业收入1.13 亿元，同比上涨477.54%，朔州市营业收入2.24 亿元，同比上升14.92%。

    毛利率维持高位，资产规模稳增长。截至2018 年底，公司毛利率64.55%，相对18Q3 回归60%高位，同比增加37.69 个百分点，净利润3.97 亿元，同比下降22.30%，归母净利润4.10 亿元，同比下降19.40%，每股收益 0.37元，同比下降42.19%，公司总资产达到139.82 亿元，较上年同期增长23.52%，归属上市公司股东净资产65.89 亿元，较2017 年底增加3.68%。2018 年5 月10 日，公司成立资产支持专项计划，发行额度为18 亿元。2018年6 月29 日，公司经董事会审议通过，在厦门组建的子公司采用多家银行联合贷款的方式，融资人民币3 亿元整。

    推进向科技服务业的战略转型。公司推进构建科技服务转型产业格局，在“一主链，多分支”的产品体系和“区域+事业群”的科技服务组织体系的基础上，着力打造以“科技空间服务体系”及“科技发展服务体系”两大体系为主的产业发展新格局。天津社区顺利开业，深入推进科技孵化服务平台；投资设立电子城华平东久（宁波）资产管理有限公司，推动建设科技金融服务平台；科技公共服务平台及科技文化融合服务平台不断拓展。

    稳步实施区域项目建设，不断深化全国战略布局。2018 年电子城集团稳步推进重点项目，包括电子城.国际电子总部项目、电子城.IT 产业园项目、电子城.数字新媒体创新产业园项目、电子城.临空经济创新产业基地等多个项目，覆盖北京、天津、厦门、昆明等多个城市。此外，在持续推进北京和华北、华南、西南项目的基础上，公司取得江苏省南京市玄武区红山新城核心位置土地使用权，有利于华东区域的项目布局。

    投资建议：“中性”。公司持续推进“立足北京，辐射全国”的发展策略，向科技服务业转型。我们预计公司2019 年EPS 为0.42 元每股，给予公司2019年10-12 倍PE 估值，对应市值约为48-57 亿元，对应合理价值区间为4.25-5.10 元，对应2019 年的PEG 为0.69-0.83。风险提示：公司房地产销售占收入主要部分，结转速度低于预期可能导致公司业绩低于预期。