投资要点：

    营业收入和利润率齐升。公司2020Q1 营业收入7.75 亿元，同比增长134.85%，营业收入增加主要因地产销售结转增加所致；归属上市公司股东的净利润1.63 亿元，同比增长83.69%，基本每股收益0.15 元每股，同比增长87.5%。利润率方面，公司2020Q1 结转毛利率67.81%，同比增加37.79个百分点，归母净利率21.03%，同比降低6.56 个百分点。我们认为，归母净利率减少的主要原因是公司本期结转房地产项目金额增加相应的营业税金及附加同比增加较多，此外公司本期营业外净收入同比下降。

    总资产稳增长，负债率略提升，现金流同比明显好转。截止2020Q1 公司总资产约149.3 亿元，较2019 年底增长5.07%，归属上市公司股东的净资产67.82 亿元，较2019 年底增长2.46%。负债率方面，公司资产负债率为53.15%，较2019 年底增长1.26 个百分点，有息负债率32.92%，较2019年底增长1.10 个百分点。现金流方面，公司2020Q1 经营活动产生的现金流量净额为-3.46 亿元，同比增加13.49 亿元，经营净现金流同比明显改善，其主要原因是公司本季度房款收现增加及税费付现减少。

    国寿置业合作组成入伙基金收购资产。2019 年11 月公司以自有资金与电子城华平东久、中国人寿保险公司通过入伙方式加入国寿置业投资管理有限公司，组成入伙基金。入伙基金将通过对外投资设立项目公司收购电子城集团下属公司资产，由国寿置业和电子城华平东久担任基金的普通合伙人。基金拟募集总规模不超过43.02 亿元，直接或间接方式收购电子城集团下属北京电子城有限责任公司持有的六个资产：北京电子城IT 产业园B5 厂房项目、中关村电子城国际电子总部三期项目、电子城IT 产业园C2A 厂房项目、电子城西青7 号地西区项目（鼎峰中心）4#项目、电子城西青7 号地西区项目（鼎峰中心）5#项目、电子城西青7 号地东区项目（鼎创中心）1#项目。

    股票期权激励调动管理层积极性。2019 年8 月5 日公司完成股票期权授予，向91 名激励对象授予999.74 万份的股票期权，行权价格为6.78 元每股，授予对象主要为公司高管和核心骨干员工。三个行权期分别为从授予期起24 个月、36 个月和48 个月后，每次可行权数量为授予的三分之一。各行权期会对公司实行年度业绩和激励对象业绩双重考核。

    投资建议：“优于大市”评级。参考公司股票期权业绩目标，我们预计公司2020 年EPS 年为0.40 元每股，给予公司2020 年15-18 倍PE 估值，对应市值约为67-81 亿元，对应合理价值区间为6.01-7.22 元，对应2020 年的PEG 为0.86-1.04。风险提示。入伙基金收购公司资产对公司业绩影响较大，入伙基金收购时间和公司收入结算节奏有待关注。