公司动态

    　　公司近况

    　　陆家嘴公布《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，公司拟以发行股份方式购买控股股东陆家嘴集团持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权（此前已持有30%）；拟以支付现金方式购买陆家嘴集团控股子公司前滩投资持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权。

    　　评论

    　　陆家嘴和前滩优质资产注入有利于公司做强主营业务并优化财务结构。本次交易标的是位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的四家城市综合开发运营公司，其主要业务模式为开发、持有商业、办公、住宅等物业项目并提供出租、运营、商管、物管等服务。受益于项目的优质区位以及陆家嘴集团在浦东新区发展过程中积累的丰富经验，我们认为此次优质资产的注入可帮助公司更深入地参与核心区域项目的开发建设和运营过程，提升表内资产质量、增强持续盈利能力。同时，考虑到3Q22 末公司净负债率达149%、现金短债比仅0.19 倍，公司有望通过本次交易实现股本的增厚和流动性补充，进而改善财务结构、提升资金实力（用于补充流动资金、偿还债务的比例不超过募集配套资金总额的10%）。

    　　开发销售规模有所下滑，租赁业务基本保持平稳。1-3Q22 公司销售金额同比下降83%至7.2 亿元，目前公司在售项目主要为天津海上花苑二期及部分项目尾盘，我们认为公司今年7 月于浦东新区新增的土储可对住宅项目货值进行有效补充。1-3Q22 公司主要在营物业（写字楼、研发楼、商业及酒店物业）租赁现金流流入同比下降9%至26.8 亿元，1Q/2Q/3Q分别同比下降1%/18%/8%至9.6/7.6/9.6 亿元，运营情况基本保持稳定。

    　　上海地区出租物业延续恢复态势。三季度末上海地区甲级写字楼/高品质研发楼出租率较二季度末提升1/3ppt至86%/91%，平均租金较二季度基本持平；商业物业出租率较二季度末下降3ppt至85%但平均租金提升3 个百分点至10.56 元/平方米/天；公司酒店物业（主要位于上海）出租率较二季度末大幅提升17ppt至73%，平均租金亦实现20%的上浮。往前看，我们预计公司凭借优质物业组合和较强的运营能力可实现出租率及租金的逐步企稳。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到本次交易相关资产审计和评估尚未完成，我们暂时维持2022/23 年盈利预测不变，当前A股、B股股价分别对应11.4/11.0 倍和6.0/5.8 倍2022/23年市盈率。维持A股和B股中性评级，我们认为本次交易体现出公司对优化报表、增强主业的较强意愿和集团对公司的充分支持，上调公司A股目标价9%至11.97 元，对应12.4/12.0 倍2022/23 年市盈率，较当前股价有9%上行空间；上调B股目标价8%至0.95 美元，对应6.5/6.3 倍2022/23 年市盈率，较当前股价有9%上行空间。

    　　风险

    　　资产重组事项推进不及预期，租赁业务恢复速度慢于预期。