盈利能力有所提升，浦东核心区项目储备充裕，维持“买入”评级陆家嘴发布2023 年三季报，公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司2023-2025 年归母净利润为19.22、21.41 和24.98 亿元，对应EPS 为0.48、0.53、0.62 元，当前股价对应PE为17.9、16.1、13.8 倍，维持“买入”评级。

    营收规模下降，盈利能力有所提升

    公司前三季度实现营收57.75 亿元，同比下降14.48%；归母净利润8.37 亿元，同比下降27.75%；经营性现金流量净额77.2 亿元，基本每股收益0.17 元，毛利率和净利率分别为59.7%和19.7%（2022 年全年为41.2%和12.4%）。公司业绩下滑主要受房地产项目结转规模下降和信托业转型及金融市场震荡的影响。

    租赁业务稳中有升，在售项目去化良好

    至三季度末，公司持有的主要在营物业总建面303 万方，其中甲级写字楼200万方，上海甲级写字楼出租率达83%。前三季度公司实现房地产租赁现金流入34.92 亿元，同比增长30%；权益租赁现金流入28.56 亿元，同比增长29%。公司前三季度实现住宅销售金额与面积分别为104.0 亿元和9.67 万方，同比增长1339%和428%，在售项目为世纪前滩·天御、锦绣云澜第一批，项目整体去化率分别约为94%、81%。

    优质土储充足，重大资产重组注入核心资产

    公司4 月公告参股公司竞得两家公司项目公司80%股权，获得三林滨江优质资产包，成交对价147.8 亿元，公司权益建面13.0 万方，预计可售货值超300 亿元。

    公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，以133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4 处优质资产。四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35 万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约600 亿元，可售权益货值约430 亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入7.3 亿元。

    风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。