事件

    12 月1 日晚间，天地源发布公告，拟筹划非公开发行股票：

    公司拟向不超过35 名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。

    核心观点

    本轮首家公告拟筹划定增的国有房企，公司积极作为、反应迅速，彰显管理效率。11 月28 日晚，地产股权再融资政策公布，12 月1 日公司公告拟筹划非公开发行股票，中间间隔仅约3 天。公司是本轮第一家、目前也是唯一一家公告拟筹划定增的国有房企，表明公司政策敏感度高、反映积极迅速，彰显了公司高效的管理效率，符合我们对于公司稳健积极的战略预判。在国有背景加持下，稳健积极的发展态度有望推动公司走出长期成长之路。

    定增若成功有望明显改善公司财务状况，打开长期发展空间。公司2003 年于上交所上市，长期经营发展良好，销售额自2014 年以来保持稳健增长态势。不过，受制于历史上地产股权融资窗口相对较为短暂等原因，公司迟迟没有机会补充资本金，对公司的发展形成了限制。尤其是在房地产行业长效管理机制愈发成熟，“三道红线”、“银行贷款集中度”等政策陆续出台后，整个房地产行业债务驱动的发展模式难度逐步加大。因此，如今在政策支持下，公司若定增能够成功，将明显改善公司的财务状况、降低融资成本，打开长期发展空间。

    积极拿地，今年前三季度拿地强度达到40%。公司长期以来拿地积极，尤其是今年在行业调整的背景下，公司仍然保持稳健积极的拿地强度，前三季度拿地金额达到32 亿元，拿地强度约40%。11 月28日下午，公司公告拟通过收购西安佳幸房地产开发有限公司55%股权的方式，受让西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目开发用地部分国有土地使用权权益，土地储备总金额不高于14.89 亿元。持续的拿地动作表明公司稳健积极发展的战略态度。

    战略重新聚焦西安高新区，深耕西安产业高地与经济引擎。公司 实际控制人为西安高科集团有限公司，土地储备约55%位于西安市，2018 年至2020 年拓展长三角、珠三角和京津冀区域。2021 年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3 宗地块。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。尤其是产业方面，西安市重点高新技术产业主要位于高新区，代表性产业包括：IT 产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。受上述产业带动，西安高新区房价领先西安市场，成交量占比高。

    销售平稳，融资渠道顺畅，业绩调整影响减弱。受益于良好的区域布局和产业支撑，公司近年来销售额快速增长，从2014 年的32 亿元增长至2021 年的122 亿元，复合增长率达21%，2022 年前三季度销售额仅小幅下降6%。国企背景下，公司发债、股东支持、银行信贷等渠道保持畅通，上半年实现融资到账51.07 亿元。公司股息率高、发债票息高，发债票面利率达到7.50%，股息率约3.3%。公司目前业绩处于调整期，但未来主要拖累因素或逐步减弱。

    投资建议

    公司战略重新聚焦西安，有望持续受益于当地经济和楼市发展，维持“买入”评级。我们预计公司2022-2024 年营业收入78.26 亿元、88.99 亿元、102.08 亿元，归母净利润1.87 亿元、3.43 亿元、4.15 亿元，EPS 0.22 元、0.40 元、0.48 元，对应PE 为18.54 倍、10.13 倍和8.37 倍。

    风险提示

    公司非公开发行股票事项审批等事项、事件进展等存在不确定性，房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。