背靠上海地产集团，多元发展争做“百年老店”：公司于1993 年上市，经过六十余年的发展，积累了丰富的开发与城市建设经验，成为了上海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，实现了商业地产、房地产金融业务、股权投资、物业管理等多元业务发展。

    　　疫情影响结转节奏，业绩有望重回增长：2022 年公司实现营业收入26 亿元，同比-72.9%；实现归母净利润0.2 亿元，同比-97.1%。在上海疫情封控的影响下，公司多个项目未能交付，造成短期的结算节奏受到影响，导致转结收入规模大幅下降。

    　　截至2023 年Q1 末，公司预收账款及合同负债之和为111.6 亿元，为2022 年营业收入的4.3 倍，可充分保障未来业绩的持续释放，我们预计公司在项目转结恢复正常后，营业收入将重回增长。

    　　经营质量持续提升，财务安全度高：2022 年公司销售费用率1.02%，较上年同期下降2.48pct；管理费用率为2.94%，较上年同期下降6.78pct；财务费用率为3.79%，较上年同期下降2.99pct，得益于公司出色的期间费用管控能力，各项费用率都显著下降。整体来看，期间费用率显著下降，整体成本管控良好，经营质量持续提升。

    　　2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为65.56%，较上年末下降0.77pct，净负债率为36.76%，较上年同期下降4.71pct，对比2021 年全年数据来看，中华企业的杠杆率显著低于可比房企的平均水平，同时，公司现金短债比由2021 年末的7.2 上升到2022 年末的9.9，但短期偿债压力较小，财务安全可控。

    　　销售大幅回升，土储资源优质：2022 年公司实现销售金额122.2 亿元，同比增长160.5%；销售面积为14.8 万平方米，同比增长36.3%，在连续三年下滑后，公司销售同比大增，销售规模超百亿。公司重点深耕大上海区域，在全国销售疲软的情况下，公司未来的销售压力相对较小，同时，公司拿地主要集中在上海地区，整体土地储备优质。

    　　盈利预测：中华企业销售快速增长，低成本优质土储丰富，财务状况良好，融资优势明显，同时背靠上海地产集团推进城市改造战略，未来有望充分得益。当前公司PB 低于行业平均水平，且考虑到公司土储多数位于上海核心区域，我们认为当前估值仍相对低估。我们预计公司23-25 年归母净利润为15.5/19.3/24.2 亿元，对应PE 分别为15.8/12.7/10.1 倍，给予公司“增持”评级。

    　　风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时。