公司4 月定向增发完成：向京基投公司及原第一大股东中国银泰共定向增发2.1 亿股，以每股3.76 元的价格募集资金7.9 亿元，该资金用于北京大红门95%股权和宁波东钱湖15%股权的购买及项目后续投资。

    定增完成后，第一大股东易主为京基投公司，股权比例29.8%。京基投全面负责北京市的轨道交通建设，为北京市国资委100%控股，已拥有运营线路200 公里，加上在建拟建的11 条线路，至2015 年公司将在北京拥有561 公里的运营里程，公司对轨道交通的投资将超过2600 亿。

    另外还投资京沪高速、京津城际、京石专线等。

    大股东对于北京轨道交通沿线土地的一、二级开发具有一定的优势。目前公开披露的一级开发项目包括大兴线42 公顷、9 号线160 公顷、潭柘寺镇175 公顷、10 号线黄庄地下项目。

    定增完成后，公司资金压力缓解，资产规模有较大幅增加。资产负债率38%，扣除预收账款的真实资产负债率32%，净负债率为负，分别比定增前降低了22、20、77 个百分点。总资产及净资产分别扩大52%和136%。

    此次置入的北京大红门项目及宁波东钱湖项目有望于10 年起贡献业绩。

    注入的楼面地价分别为5000 和5850 元/平米（后者按容积率0.36 计算，以别墅、酒店为主）。以上项目总建面约40 万平米，均未开始结算。

    08 年通过出售所持有的交通银行、宁波银行和海通证券贡献5500 万元投资收益，占净利润的63%。预计09 年还将贡献4200 万元投资收益。

    公司收购报告书预测京投置地和钱湖国际两项目公司加总后09、10 年权益净利润分别为亏损4300 万元和盈利4.3 亿，但此为未合并报表利润，且仅为预测而非承诺。

    预计09 年业绩来源主要依靠宁波银泰国际中心和杭州海威国际中心的初期结算；2010 年将新增宁波东钱湖、北京大红门的此次注入项目。

    公司RNAV 为9.24 元，预计09 年和10 年EPS 为0.21 元和0.62 元。

    鉴于公司新股东的背景和房地产资源增加的前景，以25%溢价RNAV 对应的11.55 元作为目标价，对应目前3.97 倍PB，10 年18.6 倍PE。首次给予增持评级，短期有估值风险，但可长期关注。