支撑评级的要点

    京投公司通过定向增发取得银泰股份的控股权后,京投和原大股东中国银泰形成了相互制衡的股权结构,两大股东各有所长,有望帮助公司实现良性发展。

    作为京投公司唯一的房地产二级开发平台,我们认为银泰股份实现以城市轨道交通沿线房地产开发为特色的房地产开发商的战略定位可望实现。下半年如成功摘牌枣园地块将形成股价催化剂。

    公司未结算权益可售面积48.7 万平米,仅是小型地产商规模,但项目集中结算使得09-10 年利润快速增长,且有进一步扩大东钱湖项目股权并增厚利润的可能,业绩有望超出市场预测。

    评级面临的主要风险

    两大股东及与管理团队的磨合情况;股东资源能否有效利用;对个别项目的依赖度较高。

    估值

    不考虑后续拿地,预计未来三年项目结算面积分别为6.4、21、10.8 万平米,2009-11 年的每股收益分别为0.29、0.70 和0.52 元。我们计算的2009 年末公司每股NAV 为8.99 元。

    我们对银泰股份的估值为11.69 元,相当于09 年NAV溢价30%,或2009 年40 倍市盈率和2010 年16.7 倍市盈率。短期内公司股价已经反映了市场对其后续资源注入的预期,给予持有的首次评级。