概况:京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业,探索出“以北京为中心,以轨道交通为依托”的独特地产开发模式。

    地铁上盖模式发展空间巨大:

    京投银泰专注的是地铁车辆段上的物业开发,目前北京每条线路基本上都有1至3个车辆段,约22公里设置一个。根据北京轨道交通发展规划, 2020年轨交里程将达1050公里,而目前北京仅460公里。按目前车辆段标准计算,保守估计2020年将新建超过20个车辆段,预计上盖出让土地的建筑面积超过1000公顷,是目前公司权益土地储备的20倍以上。

    核心优势:背靠大股东优质资源,获取地铁上盖土地优势明显

    京投银泰控的控股股东为北京市基础设施投资有限公司(京投公司),其持股29.8%。京投公司是北京国资委独资企业,主要职能是承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发等。

    京投银泰是其旗下唯一的地产上市平台,依托京投公司的资源优势,在获取地铁上盖的优势明显:一方面和大股东合作,能以相对低廉的价格获取地铁上盖项目。近3年北京共出让了3块地铁上盖物业,全部由京投银泰和大股东联合获得。另一方面,京投公司对上市公司有大量的资金支持。截止今年中期,向大股东的借款余额高达153.5亿借款,占上市公司总负债的72.4%。目前京投银泰市值不足40亿元,大股东的支持力度之大可见一斑。

    2014年销售大幅增长:公司目前3个地铁上盖项目将于2013年底和2014年中相继开盘,我们预计2014年公司销售将大幅增长。这3个项目地理位置较佳,去化压力不大。2014年公司销售预计将达到70亿,2015年达到100亿。

    投资建议:我们预计2013年至2015年公司EPS分别为0.0078元、0.13元和1.53元,按目前股价4.89元计算2013至2015年动态PE分别为628X、38X和3.2X,由于公司今明2年结算项目较少,目前PE较高。但考虑到公司拥有的项目质地优异,销量大幅增长的确定性较强。加上公司战略清晰,管理开发能力不断提升,给予公司“买入-A”评级,以2014年0.85倍的销售额为未来6个月合理市值,即每股8.00元。

    风险提示:地产政策大幅调整致公司销售业绩不达预期