事件

    京投银泰在10.21日获取了北京市门头沟区27.9万平米低密度开发项目，再次证明公司在北京拓展资源的能力，公司对该项目占51%权益，预计将增加每股收益1.25元。

    评论

    获取京西稀缺资源：公司联合大股东获得了北京市门头沟区潭柘寺镇MC01项目，该地块建筑面积27.9万平米，容积率仅为1.18，未来定位为高端低密度住宅项目。总地价款42亿元，扣除需配建的0.6万平米经济适用房和约1.5万平米公建，项目的楼面地价为每平米16323元。由于项目容积率较低，可以建设高端产品，按目前市场环境预计每平米平均售价不低于3.5万元，毛利率约为44%，该项目体量较大且产品稀缺，后期售价有上涨潜力。

    由于北京城市规划将西部地区定位为生态区，可出让住宅用地较为有限，在西部拿地一般都可以取得较高去化水平。在10.17日门头沟区出让了两块开发用地，限价商品房比例分别为77%和100%，但仍然吸引了多家开发商竞争，最终分别被北京城建以及保利和首开联合体竞得，溢价水平达到40%和35%。而京投银泰本次拿地是以挂牌底价获得，并且仅需配建0.6万平米经济适用房，剩余都为可以自由定价的商品房，显然较为划算。

    拿地模式又一突破。京投银泰为市场所了解的拿地模式为轨道加地产，也即在轨道上盖物获取项目，但本次公司拿地的实质为一二级联动，实现了拿地模式的突破。公司的大股东为北京基础设施投资公司，在北京有多个一级开发项目，本次上市公司拿地的潭柘寺地区也是大股东一级开发区域，京投银泰早就开始参与该区域的农用地流转，目前拥有2000余亩的农村土地承包经营权，一方面公司可以分享土地流转带来的经营收益，另一方面通过对该区域较深的介入和开发，为取得房地产开发用地打下了基础，本次能够以挂牌底价获得开发用地，和股东的支持以及前期在该区域资源的积累密不可分。

    大股东在北京一级开发土地面积约554万平米，按2.5的容积率计算，可开发项目的建筑面积约为1385万平米，是京投银泰北京项目体量的17.3倍，未来公司仍有可能通过一二级联动实现低成本扩张。

    近期销售顺利推进：公司在9月底推出了琨御府二期，预计总可售货值20亿元，目前已经去化约75%，该项目定位改善需求，将明显受益新房贷政策，预计年底可实现清盘。我们预计公司14、15年销售额为72和110亿元，同比增长197%和51%。

    投资建议

    公司在2014年销售进入爆发增长期，从2015 年开始轨道物业项目进入结算期，公司也迎来主营业绩的快速增长，我们预计2014 至2016 年每股收益分别为0.07、0.84、1.54 元，动态市盈率分别为96.5、8.0 和4.3 倍，而本次获得项目可能在16年底或者17年进入结算期，估值会进一步降低，目标价8.35元，维持买入建议。