事件:

    公司于昨日(10 月28 日)公告因购地停牌,收市后公司公告以14.6亿元夺得平谷区平谷镇、王辛庄镇PG00-0002-6011、6015 地块。该地块用地性质为F1 住宅混合公建、F3 其他类多功能、A33 基础教育,土地面积8.92 万平米,规划建面17.96 万平米,配建自住房,这一地块经过29 轮竞价,溢价40.6%,楼面价8127 元/平。该块土地的一级开发商为大股东京投集团。2014 年10 月21 日,公司也曾因为购买门头沟区潭柘寺MC01-0003-0067 等地块而申请停牌,该地块以底价42 亿元成交,建筑面积27.97 万平米,楼面价为15016 元/平,配建6000 平米经济适用房,限价8000 元/平米。该块土地的一级开发商也为大股东京投集团。两块地均由公司全资子公司京投置地、大股东京投公司将按照51%、49%的持股比例共同设立项目公司,负责上述地块的开发建设。

    主要观点:

    1.回归北京战略的落实

    公司专长于轨道上盖物业的开发并拥有相关核心技术,依托于大股东京投集团在轨道交通建设的上游优势,在这一细分领域具有核心竞争力,被誉为“亚洲轨道物业专家”。与轨道上盖物业同样确定为经营战略的是“回归北京”,目前公司新增土储均布局于北京,其他城市的项目多属于存量项目。虽然北京市场竞争激烈,但凭借大股东的“资源+技术+资金”优势,公司在轨道上盖物业土地获得上具有绝对优势,在普通物业土地获得上也具有相对优势。

    2、与大股东的一二级联动模式得以实现

    虽然一二级联动模式被打破,一级开发商开发完成的项目要由北京市土储在土地二级市场进行招拍挂,从而切断了这种非常具有优势的拿地模式,但这似乎并不能阻止公司与大股东京投集团拿到由京投集团负责进行一级开发的地块,“一面”大概率获得轨道上盖地块(已成功开发三个项目),“另一面”积极与大股东京投集团以及知名房企合作拿地。

    从轨道上盖物业拿地来看,公司在这一方面具有绝对的竞争优势。大股东京投集团承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能,负责轨道上盖物业的规划和一级土地开发两类极其重要的上游工作,而这种优势必然体现在公司的身上,不仅体现为信息技术优势,还体现为后期建设和与地铁运营公司的合作上,能够极大的降低公司的开发成本。从拿地模式来看,一方面体现了公司与京投集团联合体的雄厚资金实力,能够负担起几十亿的拿地资金;另一方面也反映出一二级联动以新的的模式实现了,我们认为是京投集团在进行普通土地一级开发的过程中掌握了大量该地块的信息,从而能够更准确的估计地块商业价值,从而做出正确的决策。

    京投集团是北京大型一级土地开发商之一,2014 年完成一级开发面积89.61 公顷,目前在施的密云檀营项目、大兴海户新村、平谷二号地三期等一级开发项目总面积465 公顷。我们认为,大股东大规模的一级开发业务还是有可能通过前述一二级联动方式使公司在拿地过程中处于处势地位。

    3、“轨道上盖物业+常规二级开发”并重经营策略的全面体现

    公司不仅积极抢占轨道上盖物业这一细分市场的龙头地位,还通过京投联合体积极参与普通住宅用地的竞标,我们认为这是与轨道上盖物业这一业务领域的良好互补。

    京内外轨道交通的建设,尤其是车辆段上盖建设和用地推出的节奏更多的依赖于外因,上盖物业前期投入资金量大且开发项目附加值较高(以往三个项目预期毛利率均接近或超过40%),从而导致轨道上盖物业的开发周期较长且资金压力较大,而积极开展常规二级开发则能够使公司项目回款和销售更加平滑,避免公司专注轨道上盖物业可能引起业绩波动较大的可能性。

    公司这种重视“两面”拿地和开发的策略实现了地产业务细分领域的优势互补,将能够成为公司“做大做强”的有力保障。

    结论:

    集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势,奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。我们预计公司2015 年-2017 年营业收入分别为45.30 亿元、66.41 亿元和93.38 亿元,净利润分别为2.77 亿元、4.21 亿元和5.90 亿元;每股收益分别为0.37 元、0.57 元和0.80 元,对应PE 分别为22.78、14.96 和10.67。考虑公司在轨道上盖物业的核心竞争力和大股东资源注入这一大概率事件发生的可能性,维持公司“强烈推荐”评级。