投资要点

    　　事件：公司发布2023 年年报。2023 全年实现营收32.7 亿元，同比下降35.6%；归母净利润-6296 万元较上年同期减亏。业绩符合预期。

    　　核心业务收入高速增长，四季度毛利率环比提升，未来有望扭亏为盈。

    　　公司2023 年营收同比降低35.6%主要是由于公司2023 上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023 年4 月起房地产公司不再纳入合并报表范围。若剔除房地产相关业务，2023 年物业服务业务实现营收10.6亿元，同比增长8.0%；文体运营业务实现营收3.2 亿元，同比大幅增长36.4%。利润方面：分业务看，2023 全年物业服务毛利率为16.9%，同比提升3.0pct；文体运营毛利率为31.9%，同比下降4.7pct。公司2023年第四季度毛利率为27.3%，环比第三季度提升5.7pct。公司第四季度实现归母净利润1292 万元，环比第三季度扭亏为盈。截至2023 年末，公司一年内到期非流动负债为11.3 亿元，环比三季度末的20.2 亿元大幅减少8.9 亿元。我们认为公司2024 年利息费用有望逐步缩减，叠加主营业务的高速增长和利润率的稳步提升，业绩有望扭亏为盈。

    　　在管项目业态多元，城服板块先发优势显著。截至2023 年末，珠江城服在管项目共计371 个（住宅148 个、非住198 个、体育场馆25 个），在管面积共计3599.2 万方（其中体育场馆面积为308.3 万方）。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：公司2023 年成功拓展文体项目5 个，目前在营项目达25个。2023 年举办大型演艺活动88 场次，参与人数超65 万人次；全年举办318 场大型体育赛事活动，其中国际级4 场，国家级37 场，省级58场。公司先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的公司。由于体育场馆项目运营期平均在15-17 年，最高30 年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。

    　　加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期。作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务和文体运营业务，助力在管规模进一步扩张。

    　　盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，收入高速增长，利润率稳步提升。我们维持公司2024/2025 年的归母净利润预测为0.82/0.95 亿元，预计2026 年归母净利润为1.05 亿元。对应的EPS 为0.10/0.11/0.12 元，对应的PE 为30.7X/26.7X/24.0X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。