投 资 要 点

    　　事件：2017 年1 月24 日，东百集团发布业绩预告：2016 年净利润预计同比增加90%至140%，2015年实现归母净利润为0.49 亿元，据此测算2016 年盈利区间0.94-1.18 亿元，预计百货业务贡献净利润0.15-0.20 亿元，房地产项目贡献净利润0.8-1.0 亿元，对此点评如下：

    　　核心观点：业绩符合预期，房产项目确认回笼资金，坚定切入高标仓领域。东百百货经营业务继续受地铁建设以及元洪店改造影响，2016 年处于深度调整阶段，预计百货业务经营性净利润0.15-0.2 亿元，2017 年门店调整完毕及地铁建设效应，且福安及兰州商业项目招商在即，百货业务或脱底向上。房地产项目市场价值60-70 亿元，预计2016 年确认收入8-10 亿元，贡献净利润约0.8-1.0 亿元，2017-2018预计兰州项目确认收入16-18、16-18 亿元，福安项目整体确认20-25 亿元，房产确认回笼资金，坚定切入高标仓领域。近期定增过会补充现金流加速零售业绩释放，三年规划200 万高标仓有序推进，目标市值133-138 亿元，目标价12.7-13.2 元，维持“增持”评级。

    　　百货业务深度调整，预计同比减少50%-60%，2017 年或脱底向上。受福州地铁一号线建设影响，百货业务继续调整，而元洪店门店调整拖累整体业绩增长，2016 年百货业务较为低迷，根据2016Q3 以及市场调研判断，预计2016 年百货业务实现净利润为0.15-0.2 亿元，同比减少约50-60%。根据公司商业项目规划以及福州地铁建设进展，我们预计2017 年百货业务有望脱底向上，实现恢复性增长。

    　　兰州国际商贸中心以及福安广场项目商品房项目致预收款大幅增加，房地产业务确认进度符合预期。

    　　2016 年前三季度公司预收账款总额为16.36 亿元，同比增加59.57%，主因兰州国际商贸中心项目及福安东百广场项目商品房预售款增加，而此次公告业绩同比增长90-140%，业绩贡献源于房地产项目确认，与我们之前的判断一致。考虑当前项目建设进展以及公司战略规划，我们维持之前深度报告中对公司房地产业务的判断，预计兰州地区2017-2018 年结转12-14、16-18、16-18 亿元，福安地区2016-2018 年整体房地产业务可实现结转20-25 亿元，预计两大项目房地产业务实现市场价值大约为60-70 亿元。考虑公司整体权益占比以及负债情况，采用净资产估值法，估值大约为18 亿元左右。

    　　投资建议：房地产项目确认及定增过会，加速推进商业地产建设，目标价至12.7-13.2 元，维持“增持”评级。

    　　考虑百货主业有望在2018 年加速释放，且此次定增过会将会补充商业项目建设现金流，兰州项目及福安项目有望于2018 年进入释放期，预计至2018 年零售业务可以实现净利润约2.0 亿元，给予百货业务2018年20XPE，估值为40 亿元，商业地产NAV 估值法约为18 亿元，200 万平方米物流地产相对估值法以及DCF/APV 现金流折现法估值区间为75-80 亿元。预计2016-2018 年公司实现营业收入25.98、53.53、70.11亿元，同比增长41.31%、132.93%、25.39%，实现归属于母公司净利润1.05、5.09、7.24 亿元，同比增长113.82%、383.02%、41.89%，考虑增发建设福安商业广场及兰州项目建设，对应2016-2018 年每股收益（考虑2017-2018 年增发股本摊薄）为0.10、0.49、0.69 元。综合三个业务，公司总体估值区间为133-138 亿元，考虑公司增发，总股本为10.44 亿，目标价12.73-13.22 元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：物流地产建设不及预期；兰州以及福安地产项目建设不及预期；福州地铁围墙拆除低于预期；