投资要点：

    盈利大幅增长，房地产结算是主要贡献。公司2017Q1-Q3 实现营业收入和归属上市公司股东扣非净利润分别为26.77 亿元和1.40 亿元，同比增长119.44%和3002.80%，业绩靓眼。兰州、福安两地房地产逐渐结算，报告期两地分别实现销售收入3.99 亿元和7.68 亿元，房地产销售毛利率高达29.79%，是业绩贡献主力。

    东百中心10 月27 日开业，零售业务逐渐复苏。17 年6 月起东百集团启动60 年最大规模门店调整，将核心街区东街口商圈两个主力门店东百东街店和东方东街店改造成经营面积逾12 万平米购物中心“东百中心”。东百中心在之前基础上从业态规划、空间布局和品牌升级上全面调整，增加餐饮、健身并迎来65 个首进品牌，并于10 月27 日重新开业。受东百东街店和东方东街店闭店重装影响，公司前三季度百货零售收入同比下滑22.39%，此次东百中心升级开业，将拉动百货业绩回升。

    物流地产新锐，项目即将贡献业绩。公司自16 年初开拓物流地产业务，积极布局物流核心枢纽地带，超强拿地能力持续被验证。根据中报披露，公司5个物流仓储项目，佛山乐平、北京亦庄、天津潘庄等三个项目正在推进建设和招商，佛山芦苞、东莞沙田项目正在筹建。预计物流地产项目从今年开始逐渐建成和招商，业绩贡献在即。

    盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长，商业地产项目逐渐结算和物流地产开始运营贡献业绩，我们预测公司2017-2019年归属净利润（假设建成物流地产全部出租）分别为3.34 亿元、4.44 亿元和6.56 亿元，对应EPS 分别为0.37 元、0.49 元和0.73 元，分别同比增长230.24%、33.19%和47.54%。

    公司估值。公司未来1 年价值的主要构成为两部分：（1）商业+百货RNAV价值76.6 亿元。（2）测算智能仓储价值约80 亿元。公司2017 年有望达到130 万平开工面积。我们谨慎假设公司2018 年将达200 万平米设施面积，估算单位增量价值约4000 元/平米，则该部分价值增量将达约80 亿元。综合以上，判断公司目标市值约156.6 亿元，对应17.44 元/股的公司12 个月目标价，维持“买入”评级。

    风险提示。储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性。