投资要点

    　　公司发布2020 年三季报，前三季度营收12.52 亿元/-54.52%，归母净利润1.56 亿元/-35.11%，扣非归母净利润1.37 亿元/-44.91%；20Q3 营收4.53 亿元/-49.12%，归母净利润0.04 亿元/-98.24%，扣非归母净利润0.01 亿元/-99.37%。

    　　商业零售业务受疫情影响减弱，积极探索同城购等新零售模式。公司20Q3 商业零售业务收入3.60 亿元，同比下降48.57%，主要系执行新收入准则，联营模式收入由全额法改为净额法。20Q3 商业零售业务收入环比增长19.27%，1.48 亿元的20Q3 毛利额与去年同期基本一致，疫情影响大幅减弱。公司零售业务积极通过线下线上融合等方式巩固区域领先地位（销售规模位居福州百货市场第一），10 月21 日与天猫同城购签订战略合作协议，福州东百中心成为福建首个上线天猫同城购的商场。

    　　仓储物流业务收入稳步增长，期待大量储备项目的逐步落地。公司20Q3 仓储物流业务收入0.17 亿元/+6.40%，增速有所放缓，预计主要受公司20Q2 与黑石集团完成芦苞项目退管合作，存量独立运营面积下降影响。受疫情影响，公司新增仓储物流项目进度有所滞后，后续季度节奏有望明显加快。

    　　Q3 费用率较上半年有明显改善，项目退出时点影响本期利润表现。公司20Q3 销售、管理、财务费用率分别为17.73%、10.51%、8.25%，均较20H1 有所改善。公司20Q3归母净利润0.04 亿元，同比下降98.24%，主要系公司部分利润来源于仓储物流项目退管环节确认的投资收益，项目退出时点的差异将导致公司短期利润波动性较大。

    　　19Q3 公司实现天津项目退管，实现约2.67 亿元的投资收益；20Q3 公司并未退管仓储物流项目。

    　　投资建议：公司“商业零售+仓储物流”双轮驱动，零售业务竞争力强，进取心大，业绩表现有望持续领先同业；物流业务规模稳步扩张，利润贡献确定性强，受益REITs试点推进。我们调整了盈利预测，2020-2022 年预计EPS 分别为0.37、0.56 和0.80 元，对应PE 分别为12.6、8.4、5.9 倍，看好公司发展，维持“审慎增持”评级。

    　　风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低