事件一。公司公布2019 年年报。报告期内，公司实现营业收入136.11 亿元，同比下降33.59%；归属于上市公司股东的净利润5.70 亿元，同比下降59.77%。公司2019 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利1 元（含税）。

    事件二。公司公布2020 年一季报。报告期内，公司实现营业收入5.91 亿元，同比减少81.38%；归属于上市公司股东的净利润-2.00 亿元，同比减少154.26%。

    2019 年，受房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少影响，公司营业收入同比减少33.59%，归母净利润同比减少59.77%。2020 年一季度，受新冠疫情影响，公司营业收入同比减少81.38%，归母净利润同比减少154.26%。2019 年，公司营业收入136.11 亿元。其中，房地产开发及配套收入124.92 亿元，同比减少36.18%；物业及租赁收入3.74 亿元，同比增加6.74%；其他收入5.98 亿元，同比增加12.26%。根据公司2019 年年报披露：

    　　（1）公司实现签约金额为266.38 亿元，同比增长8.91%；签约面积207.15万平方米，同比增长0.45%。（2）全年新开工面积为513.28 万平方米，同比增长8.54%；竣工面积为174.32 万平方米，同比增长22.38%。（3）公司出租房地产总面积44.98 万平方米，增长了53.20%。全年租金收入1.72 亿元，增长了34.38%。全年新增土地储备面积192.09 万平方米，同比增长32.92%。

    　　进一步优化上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%的三分格局。（4）实现上海国企首单“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”和全国首单“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”，发行三期共17 亿永续中票，实现商业保理融资贷款循环使用。

    根据公司2019 年年报披露：2020 年，公司计划营业收入180 亿元，计划新开工面积350 万平方米，计划竣工面积170 万平方米。

    投资建议。地产和冷链物流双轮驱动，“优于大市”评级。公司的主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。在房产开发经营中，公司坚持“精耕上海、深耕长三角、选耕省会中心城市”的指导方针。我们预计公司2020-2021 年EPS 分别0.31 元和0.37元，给予公司2020 年8-10 倍动态PE，对应的合理价值区间为2.48-3.10 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司开发项目面临政策调控风险，物流业务易受经济下滑的风险。