1 毛利率改善助力业绩

    随着动迁房项目运营模式的转变、低密度住宅开发力度的加大和土地成本优势的日益显著，公司房地产项目毛利率显著改善，预计11年房地产开发毛利率在33%左右，未来还有一定的提升空间。公司营业收入和营业利润90%以上来自于房地产开发，房地产项目毛利率改善提升公司业绩。

    2 深耕新区夯实发展基础

    公司坚持区域深耕战略，项目主要集中在高新区，一度占有高新区50%的市场份额。目前，公司高新区共有21个项目，累计建面约275万平米，占比60%。公司旗下的新港集团、新创建设和永新置业均为综合开发一级资质的开发商，设计重点工程、住宅地产、商业地产、工业地产、载体开发等各类项目，累计开发面积达到1500万平米，2009年苏州房企综合实力排名分列第2、6、7位。深耕新区为公司区外发展夯实基础，公司先后在扬州、工业园区、吴中区和吴江等区域进行布局。其中吴江和吴中项目将是公司未来几年重点开发项目，两大项目规划建面分别为92.2万平米和27.5万方，年初可售面积分别为92.2万平米和26.8平米，11年两大项目均能实现预售，成为公司营收和利润的主要来源项目，公司区外业务值得期待。

    3 旅游地产渐成公司亮点

    苏州乐园十年磨一剑，进入投资回报期。苏州乐园地处苏州高新区核心区域， 规划面积94公顷，由水上世界、欢乐世界和糖果世界等部分组成。苏州乐园被誉为“中国第三代主题公园点睛之作”，是首批5A级旅游景点，全园以东方威尼斯为主题，集西方游乐场的活泼、欢快、壮观和东方的安闲、宁静、自然于一体。经过10多年的发展，客流稳步增长，苏州乐园进入投资回报期。10年实行一票制后，客流量仍保持稳定，全年实现营收1.6亿元，实现净利约0.2亿元，净利润率12.5%。

    4 创投等其他业务加快整合

    股权投资增值值得期待。公司分别持有中新苏州工业园区开发集团股份有限公司、江苏银行股份有限公司、东吴证券股份有限公司5%、0.91%、0.33%的股权。11年公司斥资1800万参股南京金埔园林建设发展有限公司，持有其7.5%的股份。

    估值与投资建议：

    预计11-13年公司EPS分别为0.43元、0.57元和0.79元，对应动态PE分别为21倍、13倍和11倍，PB分别为2.01倍、1.76倍和1.54倍，估值具有吸引力。公司11年NAV6.5元/股，折价率7.84%。维持公司“增持”评级。