事件:

    公司1月24日晚间公告,公司作为管理人设立的资产支持专项计划——恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划,经中证机构间报价系统股份有限公司审核无异议,目前已经成功发行。公司和恒泰证券已经于2016年12月28日、2017年1月22日分两次完成华远盈都的股权转让工作,专项计划于2017年1月24日成立,发行总规模7.36亿元,其中股权转让款6.06亿元,向华远盈都发放信托贷款1.3亿元。

    主要观点:

    1.公司试水商业地产证券化成功

    公司成功发行规模为7.36亿元的类REITs(房地产信托投资基金)资产支持证券(恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划),是北京市国资委下属企业在国内发行的第一单类REITs产品,同时还是中证机构间报价系统内发行的第一单类REITs产品。这两个“第一”,一方面,充分显现出公司出色的资本运作能力、资产盘活能力和金融创新能力,另一方面,也意味着国内商业地产资产证券化日臻成熟,未来房企的部分竞争形式将表现为轻资产运营模式和能力的竞争。

    本次发行的类REITS产品标的物业为D座约3万平方米的持有型出租物业,通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立,实现了华远盈都资产股权的转让。

    从资产支持计划的设计条款来看,标的物将以“销售”形式实现从资产负债表转出,同时分两次转让(2016年12月28日和2017年1月22日)股权可将一次性销售收入和利润分配在2016、2017年两年进行结转,有望显著增厚近两年的净利润。同时,还需要注意产品设计中,允许未来公司在物业升值后有优先回购权的条款,我们认为这种条款的设计使公司对优质资产仍保留了相当的实质性的控制权。

    公司大股东华远集团由西城区国资委100%控股,较为集中的股权结构保证c了公司的稳健经营,避免了因为股权结构过度分散可能导致的诸多问题,尤其是在金融街股权之争扑朔迷离的当下,公司有望接受西城区国资委的大力支持,从而实现跨越式的发展。

    2.公司商业地产经营能力获得市场认同

    公司是国内最早涉足商业地产的国企之一,拥有深厚的商业地产开发和运营管理经验。此次资产证券化产品的成功发行是对于其商业地产经营管理能力的市场认同,为未来公司旗下多处运营的商业物业以此形式进入资本市场提供了宝贵经验借鉴。目前,公司正对商业运营管理团队进行升级,伴随着资产证券化市场的进一步发展,更多优质资产的入市,公司轻资产运营的模式也将日趋成熟。

    3.营收跨入百亿梯队,业绩进入爆发期

    公司2016年销售额超100亿元,同比增长160.2%,成功跨入百亿梯队,销售面积50.1万方,同比增加84.9%。签约金额大增奠定了公司未来2-3年业绩快速增长的基础。

    公司土储布局城市集中于一、二线,土储总量居前三位的城市为:西安、长沙、北京;从货值量来看,以近期几大城市房价均值为标准,公司货值总量居前三位的城市为北京、长沙、西安。

    4.盈利能力不输于行业龙头

    我们认为公司虽然从规模上难以与行业的龙头企业匹敌,但其盈利能力却一直保持在行业较高位的水平。从上市以来现金分红比率这一具体数据来看,公司自2008年开始现金分红以来,保持了比较高的分红比率;从加权ROE趋势分析,也基本保持了与万科、保利持平的格局,从而用事实证实了其强大的盈利能力。

    结论:

    华远自1983的成立以来,历经20余年屹立不倒,经历了我国房地产行业的所有大小周期,已经用事实向行业证明了公司良好的公司治理结构和较强的业务运营能力,我们看好公司多年如一日的高盈利能力,看好公司新动作后面隐藏的实力提升。预计公司2016-2018年的营业收入分别为95.68亿元、121.26亿元和149.68亿元,净利润分别为11.3亿元、13.87亿元和17.45亿元,EPS为0.48/0.59/0.74元,对应PE分别为9.57、7.8和6.2,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:销售目标不达预期、行业调控政策进一步收紧