报告摘要:

    上实系地产整合大幕开启,上实发展或为地产整合平台

    增发收购大股东资产,上实系地产整合大幕开启。1)公司拟以11.63元/股,向上投资产(关联方)、君证资本、上银基金(上海国盛集团通道)等9名特定对象,发行募资48亿,其中34亿用于收购大股东旗下上投控股,目前方案已获证监会批准。上投控股的六个项目未售面积约32万方,分布在上海、苏州、天津等一二线城市,此举标志着上实系地产业务整合开启,同时或许意味着上实发展可能成为上实系地产整合平台;2)上实系未来资产整合空间巨大。公司大股东上实集团为上海市国资委全资控股企业,原为上海政府在香港的窗口企业。房地产作为集团核心业务,以上实控股(0363.HK)为平台,控股两个上市公司上实城开(00563.hk)和上实发展(600748)。截止2014年末,上实城开的可售面积为567万方、投资物业为64万方,项目集中在上海、北京以及部分二三线城市。上实发展可售面积422万方,大股东解决同业竞争承诺期限为2017年6月。

    凭借资源获取能力,未来地产重心有望回归上海

    公司目前项目上海、杭州一线城市占比约30%,青岛、天津、成都等二线城市占比约30%,湖州、大理等三四线城市占比约40%。

    区域布局调整进行中,公司经营重心未来有望凭借资源获取能力,强势回归上海。1)我们认为,公司退出哈尔滨市场是公司区域布局调整的第一步,未来在三四线城市公司将进一步收缩;2)低价竞得上海北外滩项目充分彰显公司资源获取能力,未来地产重心有望回归上海。

    积极探索养老地产、文化地产,创新业务业内领先

    公司积极探索养老地产、文化地产等新兴地产。1)养老地产:公司参股子公司(持股38%)参与崇明东滩长者社区养老项目,与美国知名养老社区运营公司Watermark合作,整合了瑞金医院、生态农庄等优势资源,将项目打造成上海高端养老社区品牌;2)文化地产:北外滩项目楼板价仅约2.6万/平,区位优势无可替代,未来有望整合全球资源,打造为上实文化地产样板项目。“互联网+”等创新业务业内领先。1)互联网+业务。公司发起设立云图科技,致力于智慧城市建设及智慧楼宇整体解决方案的软件系统开发及运营管理;2)节能环保业务。公司拟定增收购龙创节能42%股权,切入建筑能源服务领域。

    三、盈利预测与投资建议

    公司聚焦上海,未来有望成为上实系地产资产整合平台;同时切入多元地产、互联网+、节能环保等业务,有望为公司带来新的利润增长点;目前每股NAV为13.5元/股,现股价10.59元,相对NAV折22%,亦低于11.63元定增价,安全边际充足;实际控制人在二级市场持续增持股票,彰显信心。预计公司2015年-2017年公司EPS分别为0.47/0.54/0.61元,首次覆盖,给予“强烈推荐”投资评级。

    四、风险提示:

    销售数据不及预期、集团整合进展缓慢。