FY17 业绩每股0.47 元，同比上升47%，超过预期

    上实发展公布FY17 业绩：营业收入72.3 亿元，同比增长11.5%；归属母公司净利润8.7 亿元，同比增长47.2%，对应每股盈利0.47元，超出市场一致预期30%。

    地产结转平稳，毛利率小升。公司期内实现地产结算收入52.5 亿元，同比增长5.4%；综合税后毛利率达23.5%，较2016 年提升1.3个百分点。

    投资收益激增推升盈利。公司期内实现投资收益3.7 亿元（2016年-0.3 亿元），带动净利润同比增长22.7%至9.15 亿元。

    财务端保持稳健。公司期末在手现金92.7 亿元，显著高于短期借款和一年内到期负债之和35.9 亿元。公司期末净负债率较期初提高3.7 个百分点至39.9%，平均融资成本4.5%，均处于行业较低水平。

    发展趋势

    销售受调控影响显著下滑。受限签等行业调控因素影响，公司期内实现房地产签约销售额53 亿元，同比下滑51.8%；签约面积26万平方米，同比下滑65.3%。

    多元业务稳步推进。期内公司收购上实城开旗下两家物业公司，总物业服务面积已超2100 万平方米；联合办公品牌WE+成功并购广州酷窝，已布局海内外19 个城市的51 个项目，成为业内规模最大、分布最广的联合办公企业。

    盈利预测

    考虑公司地产交付及多元业务发展提速，我们上调2018 年每股盈利预测30%至人民币0.48 元，引入2019 年每股盈利预测0.51 元。

    估值与建议

    目前，公司股价对应2018/19 年市盈率12.1/11.4 倍。我们维持推荐评级，上调目标价5%至6.97 元（隐含目标市盈率受调控风险影响下行）。新目标价对应14.5/13.6 倍2018/19 年预测市盈率，较目前股价有20%上行空间。

    风险

    结转进度不及预期；热点城市调控超预期加码。