报告摘要:

    天津东疆港项目或因天津自贸区规划而提升价值

    据悉天津自贸区规划已上报国务院等待批复,而天津自贸区位于东疆一岛上的东疆保税港区。公司在2010年通过股权收购获得天津东疆港南端一项目,规划建筑面积79万平,占2012年底公司总土地储备44%。该项目定名京能海与城,规划集高层,联排,洋房,商业,教育为一体的综合项目。计划今年四季度首次推盘销售。若天津自贸区成功获批,则该区域的区域价值将大幅提升,公司项目已锁定成本,未来利润空间有望增大。

    大股东京能集团与横琴新区管委会签订战略合作框架协议,公司有望获益

    2010年底公司大股东京能集团与广东省珠海市横琴新区管委会签订战略合作框架协议,合作内容包括:京能集团将充分发挥其在商业地产、能源等方面优势,参与横琴新区商业地产的建设和运营,开发建设城市商业综合体,参与能源基础服务设施建设,并为横琴新区组建商业银行、碳减排交易所提供支持和帮助,横琴管委会为京能集团项目尽快落户实施提供便利,给予政策支持。2009年国务院批准实施《横琴总体发展规划》,将横琴新区纳入珠海经济特区范围,横琴新区是连接粤港澳的重要窗口,有望成为未来自贸区的候选。公司借助大股东实力,扩张空间广阔。

    北京四合上院项目已无可售房源,若今年结算75%,则公司EPS约1.15元

    今年主要在售项目北京四合上院可售面积6.04万平,均价5.5万元/平,据此计算该项目今年可实现销售额33亿元。根据北京市住建委网站显示,该项目已无可售房源,联机备案套数占总套数约1/3,其余与资格核验中和已预订状态。该项目将贡献公司今年主要净利润,假设今年结算75%,则公司EPS为1.15元,若结算50%,则EPS为0.80元。

    公司合理估值为6.52元,给予“强烈推荐”评级

    假设北京四合上院项目今年结算75%,则公司未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE5倍。NAV估值8.15元,若给予20%折价,则合理估值为6.52元。安全边际高,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示

    销售情况低于预期;结算周期延长;调控政策再次升级等。