2019 年业绩符合市场预期

    　　公司公布2019 年业绩：收入214 元，同比增长4%；归母净利润24 亿元，同比增长1%，对应每股盈利0.65 元，符合市场预期。

    　　结算项目结构差异致毛利率下行。公司2019 年结算毛利率较2018年下降10 个百分点至32%，主要因2018 年高毛利项目结算占比较高，2019 年回归正常结转结构。往前看，伴随2020/2021 年结算项目结构平稳，我们预计公司毛利率将逐渐企稳。

    　　拿地提速，新开工增近七成。公司2019 年于南京、珠海等城市新增土储491 万平方米（2018 年228 万平方米），其中收并购项目占比54%。截止2019 年末公司在建拟建项目建筑面积1892 万平方米，同比增长41%，对应权益占比46%（2018 年末55%）。公司2019 年新开工面积同比增长69%至255 万平方米，料为未来销售提供有力支撑。

    　　高分红比例延续。公司2019 年每股分红0.26 元，分红率40%（2018年41%），对应股息收益率6.6%，处于行业高水平。

    　　发展趋势

    　　预计2020 年270 亿元销售目标可实现。2019 年公司签约销售额和销售面积分别同比下降10%和11%至244 亿元和123 万平方米。

    　　2020 年计划实现合约销售额270 亿元，对应同比增速11%。公司2020 年可售货值高达550 亿元，在50%的保守去化率假设下，销售目标仍可顺利实现。

    　　优质商业项目入市有望带动2020 年租金收入在疫情影响下仍实现正增长。公司2019 年租金收入同比增长6%至7 亿元，对应的毛利率提高2 个百分点至80%。受疫情影响，公司1 季度免租金约7800 万元，但考虑到新开业项目（如深圳前海世茂中心、长沙世茂环球金融中心）逐步贡献租金收入，我们预计公司2020 年租金收入仍可实现正增长。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2020 年和2021 年每股盈利预测不变。当前股价交易于5.4/5.0倍2020/2021 年市盈率。维持中性评级，上调目标价8%至4.19元（主要因公司2020 年销售稳增和优质商业项目逐步入市），对应5.7/5.3 倍2020/2021 年目标市盈率和6%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情持续期长于预期；交付进度不及预期。