高基数及超市业务拖累，公司23 年利润同比下降：23 年实现营收305.19 亿元/同比-5.47%，归母3.99 亿元/同比-40.79%，毛利率26.54%/+1.60pct，净利率-0.19%/-2.09pct；23Q4 营收69.60 亿元/同比-2.83%，归母0.55 亿元/-93.71%。拟派发现金股利2.14 亿元，占23 年归母净利润的53.64%，较前几年有较大幅度提升。

    　　业务数据方面：1）综合百货实现营收18.39 亿元/+11.11%，毛利率22.50%/-0.03pct；2）购物中心实现营收15.41 亿元/+23.70%，毛利率49.42%/+10.41pct；3）奥特莱斯实现营收13.69 亿元/+41.50%，毛利率74.84%/+2.67pct；4）专业专卖实现营收7.92 亿元/+38.05%，毛利率28.13%/+9.42pct。

    　　超市业务亏损影响公司业绩：截止23 年末联华超市门店共1288 家，较上年末+31 家。其中标准超市业务实现营收112.86 亿元/-1.57%，毛利率17.51%/-1.68pct；便利店实现营收16.44 亿元/+5.88%，毛利率14.24%/-0.29pct；大卖场实现营收108.57 亿元/-20.71%，毛利率22.97%/+0.8pct。23 年子公司联华超市（持股20%）净利润-7.09 亿元，影响归母达1.4 亿元。

    　　公司运营能力优秀，精准对各类门店进行提升：1）注重年轻化：①百联ZX 创趣场作为全国首座聚焦次元文化商业体，23 年销售额达3 亿元，接待顾客950万人，会员数达20 万人；②全国首座“策展型零售”百联TX 淮海在23 年五一档日均客流近5 万人，全年日均客流2.5 万人次；2）老牌业务持续升级：①第一八佰伴完成第二轮品牌升级调整，23 年销售额达39 亿元；②百联西郊购物中心焕新后再次营业，聚焦首店效应，签约200+品牌；3）奥莱：青岛即墨奥莱23年正式开业，青浦奥莱23 年销售额61.7 亿元，五一单日销售额近4500 万元，打破开业17 年历史记录。

    　　积极创新商业REITS，优化资产结构：23 年7 月公司公告宣布以上海又一城购物中心为标的开展公开募集基础设施证券投资基金，助力重资产运营转向轻资产发展模式。24 年1 月公司REITs 相关申请材料已向证监会、上交所提交，并正式获受理。

    　　财务分析：1）盈利能力方面，主要受到去年发行类REITS 基数较高、超市业务拖累影响， 23 年公司实现销售毛利率26.54%/+6.42pct ， 销售净利率-0.19%/+1.77pct；销售费率16.52%/-0.37pct，管理费率7.35%/+0.50pct，财务费率-0.06%/-0.41pct；2）公司账面资金194.31 亿元/+0.83%，经营性净现金流36.23亿元/+6.46%。

    　　投资建议：公司作为华东老牌龙头零售商，资产质量优越，区位、品牌及战略合作资源优势显著，创新资产证券化有望优化公司资产结构并逐步迈向重运营的长期主义。此外，建议关注公司市内免税业务相关进展。

    　　风险因素：消费力疲软，免税业务推进不及预期，超市业务持续亏损