本报告导读：

    　　聚力打造商业地标，推动重大标杆项目，轻重并举发展奥莱业态。

    　　投资要点：

    　　投资建议：预测2025-2027年EPS分别为0.27（+0.01）、0.30、0.35元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2025年高于行业平均的45xPE，给予目标价12.15元，维持增持评级。

    　　业绩简述：2025H1收入132.57亿元/同比-12.63%，利润总额6.62亿元/同比+20.92%，归母净利润3.13亿元/同比+14.06%，扣非归母净利润1.85亿元/同比-7.96%。其中2025Q2营收56.64亿元/同比-10.72%，归母净利润1.20亿元/同比+46.93%，扣非归母净利润0.58亿元/同比+48.65%。

    　　奥莱业态经营韧性强。2025H1百货、购物中心收入17.40亿元/同比-14.95%，毛利率40.52%/同比-2.76pct；奥特莱斯收入7.94亿元/同比+3.87%，毛利率78.61%/同比+1.16pct；超级市场收入53.86亿元/同比-6.83%，毛利率16.23%/同比-0.32pct；便利店收入7.07亿元/同比-10.30%，毛利率13.22%/同比-0.07pct；大型综合超市收入41.49亿元/同比-21.14%，毛利率20.19%/同比-1.09pct；专业专卖收入3.99亿元/同比-10.36%，毛利率37.53%/同比+0.62pct。

    　　推进空间与内容创新，轻重并举发展优势业态。2025年上半年，公司紧抓消费补贴政策，深耕银发经济，推进商旅文体展融合。①在标杆项目打造方面，百联奥特莱斯广场（上海·青浦）B9B10项目打造潮流运动购物与社交新场所。百联ZX创趣场聚焦多元活动和精准圈层运营激活次元商业。百联TX淮海首店经济与潮流体验齐头并进，扩大在年轻力文化、潮流商业领域中的号召力。百联南方购物中心二期孵化百联ZX街区嵌入型新品牌ZX-LAB。②在奥莱业务拓展方面，成都百联奥莱项目定位“公园里”，打造成都首个公园漫步式奥菜体验空间，推进设计深化、招商、工程等各项筹备工作。ZX业态模式复制，构建拓店决策流程，细化次元核心型、次元嵌入型两类可复制产品模型并持续迭代。TX业态模式复制，完成长沙乐和城项目收并购，并更名为TXCHANGSHA，为长沙首个以年轻力为核心定位的购物中心，打造现象级潮流标杆场。

    　　风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。