1.04年初针对宏观经济和行业自身存在的问题，政府开始了对房地产行业的一系列调控，调控手段由行政、金融、最后过渡到税收，调控层面也由供给转向需求，虽然房地产投资规模和房价上升过快势头明显受到抑制，但由于最初忽视了房价这个调控的核心指标，政策试错周期较长，延误了调控房价时机，高高在上的房价使市场陷入观望的对峙期。

    2.调控时机的延误，给市场留下的负面影响明显，投资购房者退出，正常消费者不能对高房价形成有效需求，开发商虽然资金链紧张但不愿采取主动降价的销售策略，市场供求双方形成僵持，商品房销售面积和销售金额下降，其中销售金额增长率高于销售面积增长率，表明单位面积的房地产价格与去年同期相比仍处于高位。销售放缓明显影响上市公司的现金流状况，不能拓展融资渠道和适应市场环境的公司最终被淘汰，行业整合进程加速。

    3.调控之下的房地产行业可谓从一极端走向另一极端，行业的不景气也为人民币升值创造了条件，而人民币的升值也为行业的转暖起到正面刺激作用，所以单纯从房地产行业而言升值的时机比较恰当。升值后，国外多家基金进入中国房地产市场，但参与的层面主要为供给，即通过对国内房地产公司的资金支持获取房地产产品的权益，而通过购买房产并持有以获取长期收益的方式很少，资本结盟只是帮助开发商度过了资金链的难关，但最终市场的繁荣一定需要有效需求的支撑，所以汇率升值的正面影响作用还要看国外资本是否进入需求层面，对行业产生拉动作用。

    4.国家前期的调控手段侧重于供给层面，严格控制出让土地数量，土地购置面积和开发面积增幅下降明显，在05年甚至出现了负增长，作为行业的先行指标，可供开发资源的减少预示未来房地产产品供给下降，所以未来房价大幅下跌的基础并不存在。

    5.在发展中国家的现代化进程中，城市化和现代化的步伐是同步的，城市经济的发展，实际上就意味着房地产业的发展。专家预测到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，住宅市场的潜在需求巨大，在合适的政策环境中，潜在的需求必将转化为现实的市场需求，推动房地产业的发展。此外我国人均GDP已经超过1000美元，根据国际经验，在此收入水平上住宅市场处于加速发展阶段，可支配收入的增长将带来改善住房需求的增加，从而促进房地产市场的发展，行业长期向上的趋势毋庸置疑。

    6.市场何时能够走出观望是影响上市公司业绩的主导因素，而对观望期何时能够结束的判断从两方面入手，一是对调控政策的稳定预期，在投资规模和房价都明显收到抑制的情况下，继续出台调控政策的可能性微乎其微，相反，考虑到房地产行业对整体国民经济的重要影响作用，政府通过舆论来稳定消费者预期的可能性更大，从这一角度而言市场已经具备了走出观望的条件；二是形成消费者的有效需求，而有效需求的分析决不能笼统地从全国范围入手，各地区市场有自身特点，前期涨幅过高的城市，房价应当理性回调，降到购房者具有支付能力的价格才能启动消费，涨幅不大的市场则发生平稳过渡的可能性较大，从时间上来判断，预计随05年和06年上半年房价数据出台，房价如果保持平稳，消费者预期将明确，市场将走出观望期，而前期涨幅过高地区观望期的结束将根据房价回调的程度。

    7.对上市公司的选择建议采取两种思路，一是目前行业内龙头公司普遍存在下半年增长放缓的业绩风险，建议观望，随着05年年报的披露结束，业绩风险得到释放和市场对峙的结束，这些优质公司的投资价值将凸现，此类公司建议关注万科、金地集团、招商地产、华侨城，二是由于项目竣工结算周期，一些业绩同比有较大增长，而又具备一定可持续发展能力的公司，建议关注亿城股份、新湖创业。