核心观点

    重组注入资产交割完成,公司盈利能力将大幅提升。公司公告已完成浦星公司100%股权和双创公司85%股权的交割过户。公司此次发行股份购买资产及募集配套资金已获证监会批复。收购浦星公司和双创公司合计价格16.6亿元,对应2015 年静态市盈率为17X 远低于公司目前市盈率。我们认为公司收购完成盈利能力将大幅提升,预计公司2017/2018 年EPS 将从收购前的0.35/0.42 上调至0.46/0.54(假设2017 年重组及募集配套资金都完成),RNAV 估值重估后每股净资产提升至18.20 元。

    集团资产注入利于解决同业竞争,后续资产注入值得期待。大股东临港集团在上市公司体外仍有大量优质园区资产,本次浦星公司和双创公司的注入利于解决同业竞争,同时提升上市公司盈利能力。集团在2015 年底部分资产借壳上市时已作出承诺,明确提出将在3-5 年内,分别将漕河泾园区、浦江园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。除了本次已注入的浦星公司、双创公司外,后续的其他园区资产注入也值得期待。

    财务预测与投资建议

    上调评级至买入,上调目标价至23.00 元(原目标价18.30 元)。浦江公司和双创公司已完成过户,我们预测从2017 年开始并表,预测公司2016-2018年EPS 分别为0.30,0.46,0.54(原预测为0.30,0.35,0.42,预测上调主要源于浦江公司与双创公司的并表)。可比公司2017 年平均估值为50X,给予公司2017 年50X 估值,对应目标价23.00 元。

    风险提示

    部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。

    上海科创中心建设进展低于预期。