业绩增速略超预期，负债情况持续优化。2017H1 公司实现营业收入9.1 亿元，同比增长60.4%，实现归母净利润1.9 亿元，同比增长116.7%。公司重组注入资产浦江园区中的项目陆续开始进入结算周期，贡献了可观的业绩，重组时的业绩承诺大概率可以完成。受到结算项目结构的影响，毛利率略下滑至52.3%，净利率保持在21.0%，整体盈利能力维持在较高水平。资产负债率及净负债率持续走低，分别为43.0%和0.9%。

    公司租售规模扩张迅速，预收账款锁定未来业绩。公司2017H1 实现签约销售面积5.0 万平米，同比增长57.1%；可租面积增长超过了销售面积增长，同比增长58.3%，可租面积已达34.1 万平米，租售结构进一步优化。同时在建面积约129 万平米，未来可售及可租储备充足。公司2017 年H1 预收账款达到7.9 亿元，同比大增69%，且2016 年来销售项目的毛利率逐步走高，保障了未来1-2 年业绩的稳定释放。

    园区经济蓬勃发展，公司有望受益于上海科创中心建设加速。2017 年上半年，公司松江园区、浦江园区、康桥园区和南桥园区分别新引入企业200 家以上、50 家以上、近30 家、近20 家，引入企业涵盖智能制造、工业机器人研发、人工智能产业、新能源、新材料产业、电子信息技术产业等高新产业。上海市推进科技创新中心建设领导小组会议8 月23 日召开，“科创中心”建设将不断加速，公司始终聚焦高新技术及其相关公司，有望从中受益。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，上调目标价至26.00 元（原目标价24.48 元）。我们预测公司2017-2019 年EPS 分别为0.50/0.57/0.64 元（原为0.48/0.55/0.63 元）。

    运用可比公司法，可比公司2017 年PE 为52X，对应目标价26.00 元，维持买入评级。

    风险提示

    部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。

    上海科创中心建设进展低于预期。