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上海临港(600848)机构评级研报股票分析报告

 
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上海临港(600848)跟踪点评:加强临港布局 兑现股东资源

http://www.chaguwang.cn  机构:中信证券股份有限公司  2023-01-20  查股网机构评级研报

  公司是园区公司内少数股东资源丰富,具备规模扩张属性的企业之一,受租金减免及投资收益波动影响,短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积及租金规模弹性较大,产金融合模式长期也具备良好发展前景。

       收购新片区经济公司,增强临港新片区核心承载区布局。公司发布公告,拟收购大股东持有的新片区经济公司85.7%的股权,收购后新片区经济公司将成为全资子公司,相关议案已经股东大会通过。根据评估报告,新片区公司持有三个开发项目(权益比51%),合计土地面积130 万平米,31 个子地块中4 个已结构封顶,其他均处在前期开发和桩基施工阶段。我们相信,本次收购将推动滴水湖金融湾开发进程,也有助于提升公司未来可出租面积业态和规模,增加可售货值。

       丰富的股东资源是公司相较同业重要优势。根据公司公告,自2015 年7 月起,公司大股东临港集团承接大丰园区、临港科技创新城及临港创新创业带的前期开发任务,并承诺上述园区开展实际经营、取得土地资源、剥离一级土地开发业务并实现盈利后将相关子公司股权按照经审计/评估的公允价值转让予公司。

      2022 年上半年末,临港集团总资产、净资产分别为公司的3.4 及2.8 倍,我们相信随着上述园区前期投入结束,进入盈利阶段,上市公司业务规模成长性将会体现出来。

       疫情减租,影响租金收入增速。根据“临港集团”微信公众号,2022 年临港集团下属经营性物业,对小微企业和个体工商户租户普遍免除3 个月租金,部分免除6 个月租金。2022 年9 月末,公司在租面积为292 万平米,同比增长13.9%,前三季度租金收入(减免后)为18.4 亿元,同比增长13.2%。我们认为,减免租金是2022 年一次性的,预计2023 年租金的增速会明显超过在租面积的增速。

       从“房东”到“股东”,分享产业发展红利。公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式,加大产业投资和直接投资力度,为公司可持续发展创造新的利润增长点。公司形成“基金+基地+服务”的综合优势,做大特色产业集群,分享产业发展红利。公司已投资多个园区头部企业和科创企业。

       风险因素:投资业务受市场波动收益不及预期的风险,公司投资性房地产空置率上升、租金不及预期的风险。

       投资建议:公司是园区公司内少数股东资源丰富,具备规模扩张属性的企业之一,受租金减免及投资收益波动影响,短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积有望持续提升,产金融合模式长期看具备良好发展前景。

      考虑到短期因素影响,我们调整公司2022/23/24 年EPS 预测0.61/0.70/0.79元(原预测2022/2023 年预测为0.84/0.96 元)。可比公司,如张江高科估值市场一致预期2022 年26 倍PE。公司所在临港片区可谓中国发展前景最好,区域竞争优势最强的片区之一,公司股东资源丰富,规模增长可期,我们给予公司2022 年25 倍PE,对应目标价15.0 元,维持“买入”评级。

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