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上海临港(600848)机构评级研报股票分析报告

 
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上海临港(600848):优质园区稳健运营 新开工加速蓄力增长

http://www.chaguwang.cn  机构:光大证券股份有限公司  2023-04-21  查股网机构评级研报

  事件:公司发布2022 年年报。22 年,公司实现营业收入60.0 亿元,同比减少4.6%,归母净利润10.1 亿元,同比减少33.0%。

      点评:销售结算承压拖累业绩,优质园区运营稳健,新开工加速,资金回笼高效。

      销售结算承压,租赁稳健增长:22 年,公司实现营收60.0 亿元,其中房屋销售、房屋租赁分别实现收入33.1 亿元、24.3 亿元,同比分别为-10.8%、+8.8%,销售收入下滑主要受22 年结算结构影响,结算单价有所下滑,租赁收入保持稳健增长;公司综合毛利率为54.7%,同比降低5.2pct,归母净利润10.1 亿元,同比减少33.0%,归母净利率为16.8%,同比降低7.7pct,盈利下滑主要原因:1)销售结算收入减少,且低毛利项目集中结算,结算毛利率同比下滑13.8pct;2)金融工具持有期间的投资收益同比减少3.2 亿元,主要为产业投资收到的基金分红同比减少;3)结算项目权益结构变动等;公司扣非归母净利润为11.5 亿元,同比减少25.9%,好于归母净利润的同比表现,核心经营能力相对稳健。

      扩充优质园区,新开工加速:22 年,公司新增土地储备18.8 万平米,新开工184.6 万平米,同比大幅增长185.3%,实现数字江海首期、滴水湖金融湾二期、大飞机研创中心等重点项目开工。截至22 年末,公司各类物业载体总在建面积达 562.1 万平方米,同比增加94.6%,总在租面积301.6 万平米,同比增长14.6%,在建规模大幅提升,为业绩提升积蓄力量、奠定基础。

      核心园区租金稳定,品牌价值凸显:22 年,公司整体出租房地产的月平均租金为67.2 元/㎡/月,同比降低5.1%,其中漕河泾园区和浦江园区月平均租金分别同比增长3.1%、11.7%,租金稳中有升,其余园区月平均租金同比存在不同程度下滑,受疫情与减租影响明显,疫后恢复弹性较大。

      资金高效回笼,财务杠杆适度:截至22 年末,公司合同负债余额30.5 亿元,同比增长88.5%,经营性现金净流入6.3 亿元,同比增加25 亿元(经重列),经营效率提升明显;期末融资总额224.3 亿元,同比增长26.5%,平均融资成本3.30%,同比降低39bp,资产负债率59%,融资渠道畅通,资金成本持续优化。

      盈利预测、估值与评级:考虑公司销售业务结算增速和毛利率下滑,下调公司23-24 年EPS 预测分别为0.77 元(下调12.7%)、1.03 元(下调12.2%),新增公司25 年EPS 预测为1.29 元,当前股价对应23-25 年PE 为16.4、12.2、9.7 倍,公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势,背靠临港集团资源丰富,作为临港新片区的开发主力军,业务发展稳健,维持“买入”评级。

      风险提示:项目销售、结算不及预期,园区出租率不及预期,产业投资亏损等。

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