王府井发布2022 年第三季度业绩公告：①22Q3 公司实现收入27.22 亿元，yoy-9.48%；归母净利润0.33 亿元，鉴于去年10 月合并首商股份及今年9月收购北京宏业房地产开发公司及王府井发展置业公司，调整去年同期可比归母净利润后，yoy-82.81%，扣非归母净利润为0.80 亿元，经调整后，yoy-21.71%，主要受疫情及公司持有的交易性金融资产公允价值变动共同影响；公司非经损益为-4589.5 万元，其中各项交易性金融资产/负债、衍生金融资产/负债的公允价值变动及投资损益合计为-4636 万元；②22Q1-Q3，公司实现收入84.66 亿元，yoy-11.65%，主要受疫情反复以及川渝地区高温限电等不利因素叠加影响；归母净利润为4.15亿元，yoy-45.47%，扣非归母净利润为2.41亿元，yoy-57.07%。

    　　前三季度购物中心和奥莱继续体现高韧性，Q3 西南和华南地区收益请影响显著，其他地区环比改善。1） 分业态看：Q1/Q2/Q3， 百货营收分别为18.23/12.34/14.25 亿元，yoy+12.64%/-13.53%/-7.63%，购物中心营收各6.09/5.30/4.99 亿元， yoy+51.86%/+54.60%/+967.72% ， 奥莱营收各4.08/3.09/4.05 亿元，yoy+89.63%/+14.51%/-11.05%；2）分地区看：西南和华南区域Q3 受疫情影响相对更为显著，其他地区环比二季度有所改善。Q3 华北/ 华中/ 华南/ 西南/ 西北/ 华东/ 东北地区收入增速各29.80%/2.87%/237.11%/-20.53%/9.20%/15%/21.37%，其中华南地区虽然收入实现正增长，但Q3 毛利率为-88.16%，较Q2 下滑119.46pcts。

    　　Q3 费用率上升带动公司净利率下滑：①盈利能力：22Q1-Q3，公司毛利率为38.46%，同比下降1.32pcts，净利率为4.62%，同比下降3.73pcts；22Q3公司毛利率为37.48%，同比上升0.47pcts，净利率为1.02%，同比下降3.61%；②费用率：Q3 公司销售费用率/管理费用率/财务费用率各14.68%/12.22%/2.45%，同比变化各+2.21/+3.06/-2.3pcts。

    　　积极推进万宁国际免税港项目开业及北京赛特奥莱跨境电商筹备。免税业务方面，公司万宁王府井国际免税港项目已于 10 月获批，公司正在全力推进各项开业筹备工作，项目预计将于2023 年1 月开业。跨境电商方面，位于北京赛特奥莱的跨境电商体验店装修已基本完成，线上运营筹备工作也在积极推进中，目前已进入内部测试阶段。

    　　投资建议：从前三季度来看，公司经营受到疫情扰动及高温限电影响整体业绩承压，预计全年公司业绩有所承压。我们认为公司明年国际免税港开业，将进一步打开公司的成长空间。预计公司22/23/24 年归母净利润为7.38/10.20/12.52 亿元，以10 月28 日收盘价为准，对应PE 分别为33/24/20，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：新冠疫情反复，宏观经济增速不及预期，免税港开业不及预期。