核心观点：

    　　事件：1 月30 日公司发布业绩预告，2022 年预计实现归母净利润1.70-2.30 亿元，同比下降83%-87%；扣非后归母净利润预计为亏损0.30亿元至盈利0.30 亿元，同比下降97%-103%。

    　　多轮疫情冲击下业绩修复遇冷，门店日常经营较大程度受影响。22 全年公司大型门店中仅有4 家基本正常经营，9 家不同程度缩短营业时间，63 家门店曾被迫停业，店均停业31 天，8 家门店闭店超两个月。

    　　出行限制放宽短期冲击明显，22Q4 累计闭店时间接近前三季度总和。

    　　22Q4 预计归母净亏损1.85-2.45 亿元，同比下降124.62%-132.61%；扣非后归母净亏损2.11-2.71 亿元，同比下降155.36%-171.10%。

    　　减免租金、计提存货减值短期影响利润，资本动作影响非经营性损益。

    　　公司为停业租户和供应商减免租金和保底及相关费用，导致22 年利润总额减少3.92 亿元；自营业务子公司销售不及预期，计提存货跌价准备，导致22 年利润总额减少0.69 亿元。此外22 年公司增持王府井购物中心管理公司12%股权，确认商誉3.76 亿元、投资收益3.01 亿元，持有的交易性金融资产下跌导致公允价值变动损益为-0.55 亿元。

    　　离岛免税项目开业，23 年贡献增量。万宁项目春节销售额7132 万元，目前公司免税业态尚未完全开业、招商仍在推进，我们认为公司有税业务积累的品牌资源、会员流量、运营经验将有效赋能免税业务推进。

    　　盈利预测与投资建议：公司受疫情影响业绩受创明显，在疫情防控新二十条出台后将顺应消费复苏大势进入业绩快速修复期，免税业务也为公司的长期发展打开了成长空间。预计公司2022-24 年归母净利润为1.84/12.70/14.93 亿元，当前市值对应2023-24 年PE 分别为25X/22X，维持合理价值31.76 元/股的判断，给予“买入”评级。

    　　风险提示：宏观经济波动；疫情超预期；竞争加剧；项目落地不及预期。