公司发布2022 年年度报告：

    （1）2022 年：公司实现营业收入108.00 亿元/-15.32%，实现归母净利润1.95 亿元/-85.45%，实现扣非归母净利润-953.31 万元/-101.01%，其中非经常性损益主要由于报告期内公司完成收购购物中心公司12%股权，确认投资收益3.01 亿元同时在合并报表时确认商誉3.67 亿元。业绩下滑主要系疫情背景下消费需求下降、客流下滑、门店不同程度关闭或停业、为商户进行减租让利等共同导致。

    （2）2022Q4：公司实现营业收入23.33 亿元/-26.42%，实现归母净利润-2.20 亿元/-137.97%，实现扣非归母净利润-2.51 亿元/-165.73%。

    门店停业、减租让利，毛利率、净利率承压明显。

    2022 年公司毛利率下降3.86pcts 至38.28%，销售/管理/财务费用率分别为15.75%/14.45%/2.43% ， 同比+2.86pcts/+3.31pcts/-0.41pct，其中销售、管理费用率增长主要系营收规模下滑，财务费用减少主要是利息收入、汇兑收益增加，以及利息支出、手续费减少共同导致。2022 年公司净利率下滑8.70pcts 至1.80%。

    百货业态受影响最大，购物中心受收购股权影响收入略有增长。

    百货业态受影响最大，2022 年收入55.38 亿元/-22.11%，毛利率31.77%/-5.37pcts；购物中心业态受收购股权后合并报表影响，收入21.66 亿元/+5.07%，毛利率49.13%/-1.36pcts，若剔除该因素收入同比-13.34%；奥莱业态3-6 月闭店数量多、时间长，收入14.78 亿元/-8.03%，毛利率64.40%/-5.30pcts；专业店由于需求萎缩收入12.97 亿元/-15.91%，毛利率14.28%/-3.51pcts；超市业态受刚需消费带动降幅较小，收入4.60 亿元/-6.64%,毛利率14.85%/+0.39pct。

    展望2023 年，有税+免税双轮驱动，多业态协同发展。

    有税业务：公司将优化经营结构、加速提质增效，根据公司公告，23年1-2 月在消费市场回暖机遇下，公司举办多项特色主题营销活动，规模销售同比增长近13%，其中奥莱、购物中心业态规模销售分别同比增长超26%、近10%；推动直播、微商城等多项线上销售方式，线上同比增长近50%。

    免税业务：王府井国际免税港已于 1 月 18 日试营业，至1 月31 日到店客流同比增长128%、销售同比增长67%，离岛免税线上商城同步上线，4 月9 日一期项目正式开业，已引进将近500 个品牌。

    投资建议：

    买入-A 投资评级。我们预计公司2023-2025 年实现营收133.51/150.84/166.23 亿元，同比+23.62%/+12.98%/+10.20%，实现归母净利润8.88/11.97/13.97 亿元， 同比

    +355.34%/+34.85%/+16.74%。给予2023 年40xPE，对应6 个月目标价为31.28 元。

    风险提示：宏观经济风险，行业竞争加剧风险，管理运营风险，新业态发展不及预期风险等。