事件：

    　　公司发布业绩公告，2022年公司实现营收108.0亿元，同比降15.3%，实现归母净利润1.9亿元，同比降85.5%。单4季度，公司实现营收23.3亿元，同比降26.4%，归母净亏损2.2亿元，同比转亏。符合此前业绩预告。

    　　营收同比降15.3%，奥莱与购物中心展现强韧性受门店闭店及缩短营业时间影响，公司22年实现营收108.0亿元，同比下降15.3%，剔除门店变动因素，同店同比降19.0%。分量价看，受需求下降影响，22年客流量、交易次数和客单价均较同期有所下降；但会员消费体现出较好的抗冲击力，2022年，会员消费在总销中占比近65%。分业态看，2022年百货营收同比降22.1%，但仍为公司业绩实现的主要支撑；购物中心表现相对稳定，全年营收同比增5.1%，剔除收购股权影响，同比降13.3%；奥莱受闭店数量多、时间长影响，全年营收同比降8.0%，剔除新店影响，营收同比降14.1%。且在疫后复苏阶段，奥莱与购物中心持续展现出强韧性。23年1-2月，奥莱业态规模销售同比超26%，购物中心业态规模销售同比增长近10%。

    　　营收下滑+租金减免拖累22年利润表现，23Q1预计净利润同比下降受销售下滑影响，公司22年毛利率为38.3%，同比降3.9pct，期间费用率同比增5.8pct。受营收下滑、特殊期间为租户和供应商减免租金和保底及相关费用3.92亿元、非经常性损益及计提减值准备共同影响，22年归母净利润仅1.9亿元，同比降85.4%。此外，由于22Q1公司存在非经常性损益事项，预计23Q1公司净利润将同比下降；但23Q1公司紧抓消费复苏趋势，积极开展营销活动扩销增效，预计23Q1公司归母扣非净利润将实现大幅增长。

    　　盈利预测、估值与评级

    　　我们预计公司2023-25年收入分别为151.3/175.0/208.0亿元，对应增速分别为40.1%/15.7%/18.9%，归母净利润分别为11.2/15.2/21.1亿元，对应增速477.1%/34.7%/39.2%，EPS分别为1.0/1.3/1.9元。鉴于公司有税业务稳固，离岛免税启航，且年报中提出“积极推进口岸、市内免税店建设的布局”，我们看好公司实现新突破，按照分部估值法，给予公司24年25倍PE，目标价33.38元。维持“增持”评级。

    　　风险提示：经济增长放缓；消费复苏不及预期；免税进展不及预期风险。