北京城乡：北京市唯一全自持物业商贸零售上市企业

    北京城乡为北京国资委控股的商贸零售企业，公司商业收入来自城乡贸易中心、华懋商场、以及两家超市。14年预售、试营业的城乡世纪广场将帮助公司实现新一轮飞跃。公司近年经营业绩突出：在零售持续疲软的2010-2013年间，公司在仅有一家超市增量下销售、归属母公司净利CAGR分别达11.2%、7.9%。公司上半年收入下降10.15%，归属母公司净利仅下降2.42%，体现了行业疲软下管理团队在经营上的努力。

    北京国企改革有望带动公司跨越式发展

    14年8月北京市政府终于出台的《关于全面深化市属国资国企改革的意见》特别注明：对竞争类企业，积极引入各类投资者，其中战略支撑企业国有资本保持相对控股，一般竞争企业国有资本可以相对控股或参股。对于完全竞争性行业来说，北京零售上市公司在混合所有制改革、资产重组、股权激励方面都有较大改制、提升空间。北京城乡13年销售规模只有不到25亿，较低的现金储备让其开发一个大型自有项目周期超过4年，不利于公司快速发展。在北京国企改革加速的大背景下，混合所有制改革和资产重组可以让北京城乡获得加速扩张和转型的资本，股权激励亦能加速公司经营效率提升，国企改革对于北京城乡意义重大，有望带动公司跨越式发展。

    盈利预测与投资建议

    北京城乡属于典型的资产优良、管理团队高效、但缺乏扩张和转型资本的零售国资企业。公司在北京市区有超过20万平的自有物业，我们估计公司自有物业价值在50-70亿之间。预计公司主业运行平稳，下半年将随行业回暖，排除城乡世纪广场后预计全年公司收入打平或小幅下降，利润微增长。城乡世纪广场将是公司下半年到未来两年的主要看点，其地产收入将支撑公司14-16年利润增长，自营购物中心预计17年后开始为公司贡献利润。另一方面，我们判断，在7月央企改革试点、8月北京国企改革方案出台后北京地区国企改革进度将大幅提速，在15年上半年之前预计将有试点企业出现，将为公司带来巨大的展望空间。预计公司14-16年EPS为0.34、0.45、0.38元，首次覆盖给予“谨慎增持”评级。

    风险提示：终端零售大幅放缓、国企改革、地产结算不达预期。