公司2010 年主营业务收入同比下滑37%至13.62 亿元，净利润下滑32%至4.78 亿元，合每股收益0.31 元，11 年一季报业绩亦同比下滑77.7%，大幅低于我们的预期。受房地产政策调控影响，公司金秋大厦销售结算进度大幅下滑，对10-11 年业绩都将产生影响，我们出于谨慎考虑下调了盈利预测，并将目标价由14.72 元调降至11.06 元，下调评级至持有。

    支撑评级的要点

    由于2010 年房地产行业调控政策，公司园区物业销售未完成年度计划，结算进度放慢导致物业销售收入大幅下滑，但租赁收入依然保持稳健增长。

    三项费用率大幅提升，负债率亦有大幅上升。

    创投业务对投资收益的贡献增长迅猛。

    评级面临的主要风险

    房地产行业的宏观调控政策和公司以现房整售为主的销售方式导致我们预测的不确定性。

    估值

    公司2011 年每股NAV13.02 元。我们将目标价由14.72元下调至11.06 元，相当于23.5 倍的2011 年市盈率和15%的NAV 折价，下调投资评级至持有。