投资要点:

    公司通过受让檀溪置业100%股权及相关债权,重新获得碧波路328 号土地开发权,将打造张江科技金融街。该事项对公司2015 年度业绩影响有限。2016 年3 月1 日,公司公告称,公司拟以2.91 亿元受让上海檀溪投资发展有限公司持有的上海檀溪置业有限公司100%股权和受让上海烜泰商务咨询中心持有的上海檀溪置业有限公司的全部债权,其中股权受让价格为1.58 亿元,债权受让价格为1.33 亿元。檀溪置业于2010 年1 月15 日取得张江碧波路328 号房屋产权,并完成了碧波路328 号房屋的拆迁。该项目将承载碧波湖周边区域科技金融街的规划建设。此次檀溪置业100%股权及相关债权受让,将调减2015 年度公司净利润约2.23 亿元。预计调减后公司2015 年整体经营业绩较2014 年继续保持平稳增长。

    公司收回张江技术创新区内部分土地房产,更高产业能级的二次开发陆续正式启动。2015 年1 月5 日,公司公告称,公司、新区发改委、张江集团签署《张江技术创新区建设与租用补充协议》,将原《建设与租用协议》中约定的租赁期限由二十年变更为自1999 年起至2014 年12 月31 日止。为此,公司自2015 年1 月1 日起至2018 年12 月31 日止的每年度给予新区发改委的租金补偿为2166.8 万元。

    投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73 亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87 亿元,两者合计股权投资额32.60 亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6 倍,即公司创投业务权益增加值为195.62 亿元。由此,可知公司NAV 是466.62 亿元,对应RNAV 是30.13 元。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.30 元和0.40元。截至3 月1 日,公司收盘于18.65 元,对应的动态市盈率分别为62.2 倍和46.6 倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV 的1.1 倍,即33.14元为公司6 个月的目标价,维持公司“买入”评级。

    风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。