投资要点:

    张江园区拥有良好的产业生态,集聚大量创新创业人才,全力推出的“895 营”,致力打造两大产业集群:“医”与“E”产业群。两大产业集群拥有国内最完整、最强大的产业链和创新链,引领张江参与上海打造具有全球影响力的科技创新中心的建设。

    国企改革注入新动力,“双自”联动提供新空间。公司迎来上海科创中心建设、“双自”联动、张江科技城建设等带来的重大机遇,同时被列为浦东新区第二批国资国企改革单位之一。15 年公司破解历史遗留问题,排除了转型发展瓶颈,加大产业投资力度,拓展了科技投行布局。公司将以科技投行为主导,打造全产业链的科技金融投资商、培育创新创业引擎企业的集成服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技城新型运营商。公司积累了创新助力、产业培育、区域开发经验,践行企业客户“时间合伙人”的理念,形成了科技投资的良性循环,拥有多渠道、低成本的融资优势,为实现从单一的产业地产开发商向不高科技产业共同成长的产业发展商的角色转型打下了坚实基础。

    房地产销售:15 年聚焦“存量变现,增量探索”,通过股权转让等多元销售方式,实际完成房地产销售收入16.9 亿元(剔除檀溪销售退回调减影响),同比降10.9%,毛利率31%。房产租赁:15 年完善租金价格体系,提高综合配套水平,实现房产租赁收入5.8 亿元,同比降8.9%,毛利率34%。目前公司拥有园区土地储备计容建面94.6 万方,持有投资性房地产总建面约114 万方。基金管理:转型新型产业地产运营商,设立江浩矩鼎投资管理公司,将作为股权化基金管理平台,实现项目经营不资本经营相融合,推动股权化的物业规模扩张,布局上海一区二十三园物理范围内的核心资产。通讯服务:15 年实现营业收入4.3 亿元,同比增8%,毛利率34%。

    公司依托于张江园区在创新要素和资源集聚的领先优势,多年精耕产业培育,现迎来国企改革、“双自”联动等重大机遇,公司将以科技投行为方向,贯彻“新三商”战略,融合科技地产与产业投资。目前RNAV 27.9 元/股,预计16-18 年营业收入为30、38、46 亿元,同比增速分别为24%、26%、22%,三年复合增速为24.2%;16-18年最新摊薄EPS 为0.38、0.48、0.59 元,三年复合增长23.8%,对应当前股价PE55、44、36 倍,6 个月目标价28 元,对应16 年PE74 倍,给予“强烈推荐”评级。

    风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。