投资要点：

    　　事件。公司公布2016年年报。报告期内，公司实现营业收入20.88亿元，同比下滑13.7%；归属于公司股东净利7.27亿元，同比增加50.9%；实现基本每股收益0.47元。公司拟向全体股东每10 股派发现金股利1.50元 （含税）。

    　　2016年，受房产销售减少影响，公司营收减少13.7%；本年公司税费支出较少且投资收益增加使得净利润增加51%。2016年，公司房地产实现合同销售面积5.08万平；合同销售额8.58亿元，同比减少34.53%。截至2016年12月末，公司出租总面积86.06万平；2016年，公司房地产租金总收入6.47亿元，同比增长11.14%。2016年，公司实际完成股权投资总额6.28亿元，直投项目中百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。2016年11月，张江高科直投的康德莱和全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药均成功在上海主板上市。公司推出的895 创业营已从国内外海选项目800 个，入营项目130 个，项目总估值超过80亿元；公司目前拥有近10万平的孵化器。

    　　2016年以来，公司加大了科创投资力度，包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。4月，公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业（有限合伙）。7月，公司参股康德莱和步长制药IPO 上市审批通过。8月，公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业（有限合伙），成为其有限合伙人。

    　　8月，公司变更对武岳峰集成电路基金的投资，但2亿元的总投资额不变。8月，公司拟转让数讯信息公司30%的股权。9月，公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业（有限合伙）13.33%股份。12月，公司以2.74亿元投资光全投资40%财产份额。

    　　投资建议。受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。

    　　目前，公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元，上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元，两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6 倍，即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此，可知公司NAV 是464.3亿元，对应RNAV是30.11元。我们预计公司2017、2018年EPS 分别是0.61元和0.74元。

    　　考虑到公司是上海科创中心、国资改革龙头标的。三区（上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区）联动核心，中国创业创新桥头堡。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE 投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即30.11元为公司6 个月的目标价，维持公司“买入”评级。风险提示：行业面临加息和政策调控风险。