收入受疫情影响有所下滑，业绩出现大幅增长。2020 年上半年公司实现营业收入3.6 亿元，同比下降39.7%，归母净利润9.2 亿元，同比增长231.9%。收入出现下滑主要因为疫情冲击下，公司对园区内的入驻企业进行了租金减免，从而使得租金收入出现了较大幅度的下降。业绩大幅增长主要因为下属合营企业Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的以公允价值计量的金融资产公允价值升幅较大，带来投资收益大幅增加。公司上半年毛利率为44.9%，较去年同期下降14.2 个百分点，主要因收入下降所致。

    　　明星项目投资回报丰厚，未来仍有大量优质被投企业有望上市。

    　　根据公司披露，公司全资孙公司张江控股持有合营公司ShanghaiZJ Hi-Tech Investment Corporation 50%的股权，Shanghai ZJHi-Tech Investment Corporation 及其全资子公司共持有微创医疗2.2 亿股。截至2020 年6 月30 日，这部分股权市值69.2 亿港元，较年初大幅增值49.0 亿港元。微创医疗是国内优质的医疗器械制造公司，也是在张江园区孵化成功的典型案例。目前，公司通过旗下多个创投平台持有大量优质企业的股权，未来随着这些企业的不断成长，公司将从中获得丰厚的回报。

    　　产业空间打造持续加强，不断优化产业招商。上海集成电路设计产业园和张江中区城市副中心两个重点区域项目的开工建设按计划推进，完成了张江中区C-7-3 项目竣工备案以及B-3-4、B-4-2项目设计方案。上半年招商情况整体良好，在 2019 年9 个亿元楼宇基础上，新增亿元楼宇1 个，招商落地项目10 个，超过1000万美元以上外资项目4 个。

    　　维持买入评级,上调盈利预测。我们上调2020-2022 年公司EPS 至0.62/0.62/0.63 元(原预测为 0.42/0.46.0.53 元)。

    　　风险提示：科创中心建设不及预期；投资出现亏损。