背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级

    张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司2022-2023 年预测归母净利润由14.45 和15.42 亿元调整至5.23和11.67 亿元，并新增2024 年公司预测归母净利润为12.14 亿元，对应2022-2024年EPS 为0.34、0.75、0.78 元，当前股价对应PE 为34.5、15.5、14.9 倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。

    践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021 年房地产业务收入20.79 亿元，占公司总营收的99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近5 年投资收益占总营业利润比重超70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。

    产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发（1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999 年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021 年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。

    风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。