事件。公司公布2022 年年报。报告期内，公司实现营业收入19.07 亿元，同比减少9.08%；归属于上市公司股东的净利润8.22 亿元，同比增加11.02%；实现全面摊薄每股收益0.53 元。

    　　2022 年，受房产销售收入为105229.20 万元，较上年度减少12.62%，以及租金收入为83227.33 万元，较上年度减少4.84%影响，公司营收同比下降9.08%；但由于持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）本期公允价值下降幅度较上年同期小，以及其他联营企业的投资收益也较上年同期增加的影响，公司归母净利同比上升11.02%。

    　　产业载体建设上，公司在张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等持续加快产业载体建设节奏。2022 年在建项目13 个，总建筑面积196.8 万方，年内新开工项目5 个，总建筑面积100 万方。

    　　“直投+基金+孵化”上，截至2022 年12 月末，公司累计产业投资规模已达81.15 亿元。其中，直投项目52 个，投资金额20.70 亿元；参加投资的子基金24 个，认缴出资60.45 亿元，撬动了549.14 亿元的资金规模。已投项目市场表现突出，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等均在科创板上市。2022 年，895 孵化器度运营面积8 万方，培育在孵企业250 家，涌现了智驾科技、傅利叶智能、钛米机器人、达观数据、鲲云科技、森亿智能、裕太微、青芯科技、芯朴科技等一批本土创业企业。895创业营和智己汽车联手打造（第十一季）未来车专场，入营项目26 家，启动895 创业营（第十二季）航空航天专场的招募及海选项目活动。

    　　根据公司2022 年年报披露，2023 年，公司将全力推进上海集设园、张江中区、张江西北区、周浦材料创新园等四大区域的载体建设，累计在建项目18个，总建设面积300 万方，计划新开项目2 个，总建筑面积约23 万平方米。

    　　合理价值区间为21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024 年EPS 分别为0.76 元、0.89 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者，22 年归母净利润保持增长，因此给予公司2023 年28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08 元，对应2023 年动态PB 为2.56-3.01 倍，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。