事件：2022年公 司实现营收19.1 亿元，同比减少9.1%；实现归母净利润8.2 亿元，同比增加11.0%。

    　　归母净利润实现正增长，融资成本优势显著。2022 年公司实现营收19.1 亿元，同比减少9.1%；实现归母净利润8.2 亿元，同比增加11.0%。营收小幅降低主要系公司响应政府号召，助力张江科学城实体经济持续经营和发展，减免中小微企业租金导致房产销售收入和租金收入减少所致。归母净利润提高主要系为公司一些下属联营合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较上年同期小，使得公司投资收益较上年同期增加。2022 年公司平均融资成本为3.3%，同比减少0.3 个百分点，融资成本优势显著。

    　　园区开发业务稳健发展，在建项目充足。2022 年园区开发业务总收入18.8 亿元，占公司总营收的98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的55.2%、43.6%。2022 年公司实现销售面积3.4 万平方米，销售金额10.5 亿元，实现出租面积133 万平方米，租赁收入8.3 亿元。公司在张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等持续加快产业载体建设节奏。2022 年在建项目13 个，总建筑面积196.8 万方，年内新开工项目5 个，总建筑面积100 万方。

    　　产业投资规模持续扩大，创业营助推投资孵化。截至2022 年12 月末，公司累计产业投资规模已达81.2 亿元。其中，直投项目52 个，投资金额20.7 亿元，参加投资的子基金24 个，认缴出资60.5 亿元，撬动了549 亿元的资金规模。

    　　已投项目市场表现突出，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等均在科创板上市。895 创业营和智己汽车联手打造（第十一季）未来车专场，入营项目26 家。 895 创业营（第十二季）航空航天专场的招募及海选项目活动已于2023 年3 月启动。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025 年EPS 分别为0.68 元、0.82元、0.92 元，2023-2025 年归母净利润将保持20.3%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，首次覆盖给予“持有”评级。

    　　风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。