结转规模下降，归母净利润保持增长，维持“买入”评级张江高科发布2022 年年报与2023 年一季报，公司2022 年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现归母净利润8.22 亿元，同比增加11.02%。公司2023Q1实现营业总收入2.48 亿元，同比下降78.87%；实现归母净利润1.98 亿元，同比增加186.85%。公司营收下降主要由于期内房产销售业务减少，归母净利润大增得益于公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值大幅上升。受公司园区销售业务结转周期影响，我们下调2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为8.60、9.46 和10.98 亿元（2023-2024 年原值为11.86、14.33 亿元），对应2023-2025 年EPS 为0.56、0.61、0.71 元，当前股价对应PE 为27.3、24.8、21.4 倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。

    　　坚持产业引领，出租收入稳中有升

    　　2022 年公司完成内资注册资本完成71.18 亿元，实到外资8.84 亿美元，在张江集电港建设上海集成电路设计产业园，与周浦共同打造集成电路材料园。2022年公司实现销售面积3.39 万方，销售金额10.52 亿元，并于年内全部结转。公司持续加快载体建设，截至2022 年末在建总建面196.8 万方，年内新开工项目总建面100 万方，土储规划总建面20.87 万方。公司2022 年可出租面积133.1 万方，实现出租收入8.4 亿元，同比下降4.84%；2023Q1 可出租面积135.15 万方，实现出租收入2.4 亿元，同比增长8.54%，出租收入稳中有升。

    　　持续做好产业投资及创新孵化

    　　截至2022 年末，公司累计产业投资规模81.15 亿元，其中直投项目52 个，投资金额20.70 亿元；参加投资的子基金24 个，认缴出资60.45 亿元，撬动了549.14亿元的资金规模。已投项目市场表现突出，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等均在科创板上市。

    　　风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。