事件。公司公布2023 年半年报。报告期内，公司实现营业收入5.41 亿元，同比减少59.67%；归属于上市公司股东的净利润3.92 亿元，同比增加17.02倍（归属于上市公司股东的扣非净利润3.87 亿元，同比增加20.83 倍）；实现全面摊薄每股收益0.25 元。

    　　受房产销售收入大幅下降影响，2023 年上半年公司营收同比下滑59.67%；但由于受投资收益和公允价值变动收益分别实现3.27 亿元和1.34 亿元，同比分别大幅增加2.49 倍和2.64 倍的推动，公司归母净利同比上升17.02 倍。

    　　产业投资体系建设上，2023 年4 月，张江燧锋基金通过“招投联动”方式成功将蓝箭航天国际总部引入浦东。6 月，“上海浦东引领区海通私募投资基金”和“上海浦东引领区国泰君安科创一号私募基金”顺利完成协议签署。截至2023 年6 月末，公司累计产业投资规模已达87.13 亿元。其中，直投项目53 个，投资金额38.69 亿元；参与投资的基金25 个，认缴出资48.44 亿元，撬动了559.14 亿元的资金规模。已投项目市场表现突出，南芯科技、慧智微均在科创板上市。上半年，公司孵化器板块共完成接待34 场、895 定期路演共5 场，完成上海半导体行业产教融合大会、Italk 沙龙及政策对接活动12场。

    　　存量土地开发建设上，2023 年上半年，张江高科存量在建项目18 个，涉及总建筑面积约300 万方。公司今年计划完工项目2 个，完工面积约32 万方。

    　　其余存量在建项目，计划未来3 年内全部完工。2023 年上半年，公司新开项目1 个，建筑面积24.7 万方。2023 年6 月，作为张江西北区域内重要的城市更新项目——传奇广场正式开工，推动张江科学城产城融合再上新台阶。

    　　传奇广场计划在2028 年年底全面竣工。

    　　融资创新模式上，2023 年6 月，张江高科与张江集团以双方合作项目——张润大厦为底层资产，顺利完成扩募相关发行工作。

    　　合理价值区间为21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024 年EPS 分别为0.76 元、0.89 元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，23 年上半年归母净利润保持高增长，因此给予公司2023 年28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08 元，对应2023 年动态PB 为2.56-3.01 倍，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。