事件。公司公布2023 年年报。报告期内，公司实现营业收入20.26 亿元，同比上升6.24%；归属于上市公司股东的净利润9.48 亿元，同比增加15.29%；实现全面摊薄每股收益0.61 元。公司拟向全体股东每10 股派发现金股利人民币1.9 元(含税)。

    　　2023 年，公司处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19 个，其中竣工2 个，续建16 个，新建1 个。总建筑面积324 万平方米，计划总投资额504 亿元，当年完成投资60 亿元。已完工项目2 个，总完工面积约32 万平方米。

    　　公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。

    　　直投方面，公司累计直投项目52 个，投资总额38.60 亿元。基金方面，2023年已完成基金认缴11.3 亿元。主动管理型基金方面，完成燧芯基金全部实缴出资，募集设立燧锋二期基金。依托895 孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。

    　　截至2023 年年末，895 创新基地年内新增58 家创新企业，新租面积超11000平方米。895 创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选108 个项目，入营56 个项目，成功举办“海创浦东”归国留学人员创新创业大赛。

    　　2023 年，公司围绕“金色中环发展带”的总体部署，重点推进上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区及传奇广场城市更新等区域项目的空间开发，对标对表完成建设任务。2024 年，计划新开项目3 个，总建筑面积34.8 万平方米，竣工项目9 个，总建筑面积114.2 万平方米。

    　　2023 年，公司加快进行资产梳理和重组工作，通过资产证券化工具盘活物业资产，提高资金周转速度，加快产业投资布局。结合“张江REIT”首发和扩募的资产证券化运作经验，完善“项目公司-PreREITs 基金-REITs 公募基金”的全通道构建。

    　　合理价值区间为21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为0.76 元、0.86 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者，23 年归母净利润保持增长，因此给予公司2024 年28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08 元，对应2024 年动态PB 为2.42-2.85 倍，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。