事件：

    　　新城控股公布公司2021 年一季度经营数据。21Q1 销售额496 亿元，同比+60%；销售面积511 万平，同比+79%。21Q1 含税租管费19.2 亿元，20Q1 同口径9.69 亿元。

    　　点评：

    　　21Q1 租管费19 亿、同比高达+98%，商管成长潜力十足。截至21Q1 末公司已开业商场96 个（含轻资产3 个），出租率98%；另有4 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入；累计开业GRA/GLA903/543 万平，同比分别+54%/53%；自持商场权益比例94.4%，规模及运营能力排名行业前列。21Q1 新开业1 个轻资产商场；实现含税租管费19.2 亿元；租管费17.9 亿元，同比+98.4%、环比-5.7%，环比略有下降原因在于部分三四线商场（如镇江等）Q1 二次疫情影响，导致部分体验业态如健身房、儿童娱乐等阶段性闭店，不同商场酌情给予一定租金减免。41 个可比商场21Q1 租管费9.0 亿元，较20Q1/19Q1 分别同比+50.3%/5.9%，较20Q4/19Q4 分别环比-12.4%/-5.3%。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素，我们预计公司21-22E 含税租管费分别达到85/110 亿元，同比分别+49%/+29%；并且我们统计18-19 年Q1 租管费占比全年均值20%，预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成，商场业务增长潜力十足。

    　　3 月销售额206 亿、同比+44%，前3 月销售额同比+60%。3 月公司实现销售额206 亿元，环比+65.1%、同比+44.2%；销售面积191 万平，环比+46.8%、同比+39.9%；销售均价1.07 万元/平，环比+12.4%、同比+3.1%。1-3 月公司销售额496 亿元，同比+60.2%，较1-2 月降低13.7pct，完成全年销售计划2,600 亿的19%；销售面积511 万平，同比+78.6%，较1-2 月下降35.5pct；销售均价9,724 元/平，同比-10.3%，较1-2月提升8.5pct。21 年全年可售货值4,200 亿元，其中已在手3,600 亿元（其中滚存1,000亿元）、预计21 年新拿地贡献600 亿元，按照去化率62%（20 年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2,600 亿元，预计全年大概率将超额实现销售计划。

    　　3 月拿地额同比+385%、拿地/销售金额比46%，拿地积极。3 月公司新增建面152.4 万平，环比+651%、同比+205%；对应总地价95.4 亿元，环比+1,326%、同比+385%；拿地均价6,264 元/平，环比+90%、同比+59%。3 月公司拿/销售金额比46.4%；拿地/销售面积比79.7%；拿地/销售均价比58.3%。1-3 月，公司拿地面积458 万平，同比+16.6%；对应总地价167 亿元，同比+197.8%，拿地均价3,639 元/平。1-3 月，公司拿地/销售金额比33.6%；拿地/销售面积比89.7%；拿地/销售均价比37.4%。预计公司今年拿地仍将保持积极，低杠杆下逆势扩张优势显现，助力后续销售获得稳定增长。

    　　投资建议：租金持续加速，销售快速增长，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅5.7X，20A 股息率4.3%。我们看好公司双轮驱动战略，并考虑到商业快速发展和销售将提速，按照每股NAV 折价5%，上调目标价至66.0 元（原59.5 元），对应21PE 为7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，疫情超预期影响商场运营。