投资要点

    　　事件：2021年 3 月，公司实现合同销售面积 191.2 万平方米，同比增加 39.9%；合同销售金额 205.5 亿元，同比增加 44.2%。2021 年 1-3 月累计实现合同销售面积 510.6 万平方米，同比增加 78.6%；合同销售金额 496.5 亿元，同比增长60.3%。2021 年一季度公司累计竣工面积 417.0 万平米。

    　　点评：

    　　销售保持增长，竣工加速。2021 年 3 月，公司实现合同销售面积 191.2 万平方米，较 2020 年 3 月增加 39.9%，较 2019 年 3 月下降 2.8%；合同销售金额 205.5亿元，较 2020 年 3 月增加 44.2%，较 2019 年 3 月下降 10.9%；销售均价 10,751元/平方米，同比上升 3.1%。2021 年 1-3 月累计实现合同销售面积 510.6 万平方米，同比增加 78.6%，较 2019 年一季度增加 23%；合同销售金额 496.5 亿元，同比增长 60.3%，较 2019 年一季度增加 6.3%。公司披露 2021 年一季度累计竣工面积 417.0 万平米，完成全年竣工计划的 9.68%。2021 年预计竣工 4309.9万平，较 2020 年实际竣工面积 3071.9 万平同比增长 40.3%，全年竣工预计将加速。

    　　拿地保持稳健，主要布局二三线城市。公司 3 月新增 11 个土地项目，拿地建面 152.4 万方，拿地金额 95.4 亿元，拿地均价 6264 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重 46.4%，拿地面积占销售面积的比重为 79.7%。公司 1-3 月累计拿地建面 458.1 万方，累计拿地金额 166.7 亿元，拿地金额占销售金额的 33.6%，拿地面积占销售面积的 89.7%，拿地保持稳健。1-3 月拿地金额中，占比较高的城市有：天津（24%）、温州（13%）、烟台（11%）。

    　　吾悦广场收入大幅增长，全年目标有望实现。截至 2021 年 3 月末，公司持有的已开业吾悦广场 93 座，管理输出的已开业吾悦广场 3 座。2021 年一季度公司商业运营总收入 19.20 亿元，较 2020 一季度 9.69 亿的商业运营收入实现了98.1%的大幅增长（去年同期因疫情影响）。公司 21 全年租管费目标为 85 亿元，根据一季度商业运营情况看，全年目标有望实现。

    　　财务结构稳健，融资成本下降。截至 2020 年末，公司的净负债率为 43.65%，剔除预收账款的资产负债率为 74.12%，现金短债比为 1.68。2021 年 1 月，穆迪将公司信用评级上调至[Ba1]。2 月，公司境外成功发行 4.04 亿美元债券，期限 5.25 年，票面利率 4.5%。3 月标普将公司信用评级上调至[BB+]。评级提升后，公司新发行海外债平均成本仅为 4.60%。

    　　投资建议：新城控股稳定现金流业务到了临界点。公司商业地产高增长，运营能力行业领先。公司销售保持增长，拿地平稳，财务结构稳健。我们预计2021-2022 年 EPS 分别为 7.88 元、8.99 元，按照 2021 年 4 月 9 日收盘价，对应的 PE 分别为 6.1 倍和 5.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧，地产政策调控。